Прогнозы: коротко
1. Ипотечные ставки более 20% слишком высоки для покупателей загородной недвижимости эконом- и комфорт-класса, поэтому в этих сегментах ожидается спад спроса.
2. Цены в эконом- и комфорт-сегменте снижаются и продолжат это делать, пока не восстановится спрос.
3. В бизнес-, премиум и элитном сегментах активны и спрос, и продажи — это тянет за собой дефицит предложения и рост цен. В некоторых случаях годовой прирост цен выше ставок по вкладам, поэтому такие сделки выглядят в глазах покупателей привлекательно.
Что будет с ценами в 2025 году
Динамика цен будет неоднородной — всё зависит от характеристик объектов. Эконом- и комфорт-класс с начала 2025 года подешевеют на 10–15%, считает учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов. К концу 2025-го снижение постепенно достигнет 20%. Но есть и исключения: в качественных проектах цены могут вырасти на 10–20%.
Бизнес- и элитный классы покажут уверенный рост спроса и цен: в зависимости от проекта эксперт ожидает прибавку в диапазоне 20–50%. Объекты, которые строятся сейчас и выйдут на рынок в 2025 году, подорожают на 15–20%. «Цены на строительные материалы растут, увеличиваются расценки бригад, занимающихся отделкой. В загородной недвижимости всё это перекладывается в цену намного быстрее, чем при строительстве многоквартирных домов», — объясняет Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики.
Давно построенные дома если и будут дорожать, то намного медленнее. Общий спад спроса на жильё, дорогая ипотека, растущие сроки экспозиции — всё это будет способствовать стагнации цен, а не их росту.
Роста цен в следующем году ожидает и Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости». Но потом, полагает эксперт, последует период стагнации — аналогичный тому, что был до 2020 года. Вероятность стагнации выше, если негативная ситуация с ипотекой затянется.
Первыми традиционно будут вымываться наиболее доступные объекты. Поэтому оставшиеся в экспозиции более дорогие лоты начнут автоматически повышать цену в целом по рынку.
Что будет с предложением на загородном рынке
На загородном рынке достаточно предложений. «Но продаётся много старого морально устаревшего жилья по завышенной цене — оно никому не интересно. А вот новых домов, которые бы соответствовали нынешним ожиданиям потребителей, не так много — подобные объекты разлетаются как горячие пирожки», — уточняет Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости «Миэль» «Сущёвский».
В следующем году ситуация сохранится, и хороших предложений по адекватным ценам будет не хватать.
Что будет со спросом на загородные дома
▼ Что стимулирует снижение спроса
- сокращение количества льготных ипотечных программ;
- высокие ставки по ипотеке;
- переход на продажу через эскроу-счета;
- дорожающие стройматериалы и растущая стоимость строительных работ;
- нехватка рабочей силы.
▲ Что стимулирует рост спроса
- слухи о возможной заморозке депозитов;
- падение рубля;
- высокие объёмы ввода ИЖС;
- налаженное кредитование домов и участков: раньше этой опции у банков практически не было, сейчас она эффективна даже в условиях высоких ипотечных ставок;
- особенности портрета покупателя: о своём доме чаще всего задумываются люди предпенсионного возраста, теперь как раз подошло время этого многочисленного поколения.
«Разговоры о возможной заморозке депозитов и падение рубля подталкивают многих покупателей активизироваться и инвестировать свои средства прямо сейчас. Это способствует возвращению спроса к уровню, который был в начале 2024 года», — объясняет Татьяна Ананьева.
С таким мнением не согласен Алексей Попов: он считает, что спрос в 2025-м снизится на 15–20%.
Что ждёт рынок ИЖС
Если рубль укрепится, ключевая и ипотечные ставки снизятся, а государство начнёт поддерживать строительную отрасль, рынок ИЖС будет развиваться ещё активнее, чем раньше. Дополнительным стимулом могут стать новые программы для военных — субсидирование ипотеки, выдача земельных участков под строительство
В России появится новый механизм приёмки домов, которые строятся с использованием эскроу-счетов. Принимать дома будут независимые эксперты — механизм пока прорабатывает «Дом.РФ». Если он войдёт в практику, количество строящихся по семейной ипотеке домов существенно возрастёт.
Не исключено, что количество сделок даже выйдет на уровень первой половины 2024 года, что заметно стимулирует рынок общедоступных домов эконом- и комфорт-класса, прогнозирует Валерий Лукинов.
- Сохранится спрос на проекты повышенного комфорта вне зависимости от класса — продуманная планировка должна быть и в эконом-, и в бизнес-сегменте, количество санузлов в доме должно совпадать с количеством спален.
- Растёт спрос на дома для людей с ограниченными возможностями.
- Будет развиваться новый формат сделок с использованием эскроу-счетов.
Будут ли и дальше дорожать стройматериалы
Опрошенные эксперты считают, что рынок стройматериалов вступает в стадию затишья: после любого масштабного подъёма, как в 2022–2023 годах, всегда наступает спад или плато. Пока цены зафиксировались из-за резкого падения продаж.
В ближайшие три-четыре месяца изменения цен на строительные материалы не произойдёт, говорит владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. В дальнейшем рост составит до 10% в рамках инфляции, если ситуация не изменится. А вот цены на премиальные инженерные решения, отделочные материалы и всё, что поставляется из-за рубежа, зависят от курса доллара, поэтому будут индексироваться динамически.
«Если рубль будет стабильным, то цены вырастут на 12–15%, а если его будет трясти, то на 20–25%, а по некоторым категориям товаров — даже на 40–50%», — прогнозирует Александр Гринько, директор по стратегическому маркетингу гипермаркета товаров для ремонта «Строй Гранд».
По словам эксперта, стоимость металлоконструкций, цемента, гипсокартона за год может вырасти на 20–30%. По другим категориям товаров ситуация более оптимистичная, но повышение цен ожидается везде. Стоимость ремонтных работ продолжит расти — из-за нехватки рабочих рук рост составит до 50%.
Цены на изоляционные и теплоизоляционные материалы сохраняются на прежнем уровне. Предпосылок для их снижения нет — в том числе из-за необходимости поднимать зарплаты персоналу, решать вопросы логистики и проблемы трансграничных расчётов с зарубежными партнёрами, а также искать новых поставщиков сырья и оборудования, добавляет Владимир Марков, генеральный директор «Технониколь».
Как купить загородную недвижимость выгодно
- Практически в любом коттеджном посёлке есть лоты, на которые застройщик даёт скидку 10–15%: это позволяет ему не снижать цены на все остальные участки. Участки с дисконтом не всегда имеют серьёзные недостатки — просто какие-то находятся около леса, а другие неправильной формы.
- Помните поговорку «скупой платит дважды» и не пытайтесь сэкономить: сейчас на рынке очень много и просто слабых, и откровенно мошеннических строительных компаний. Выбирайте надёжных застройщиков с долгой и прозрачной историей — пусть даже их работа будет дороже.
- Не стесняйтесь торговаться: крупные застройщики могут позволить себе скидку, а в период низкого спроса она будет больше, чем обычно.
