Верю — не верю: как выяснить, состоит ли в браке продавец жилья? Советы юриста

— С середины прошлого года каждый россиянин вправе выбирать, будут ли проставляться в его паспорте отметки:

• о регистрации и расторжении брака;
• о детях (гражданах РФ, не достигших 14-летнего возраста);
• о ранее выданных паспортах.

Обязательными остались только два вида отметок в паспорте (раньше их было пять):

• о регистрации гражданина по месту жительства и снятии его с регистрационного учета;
• об отношении к воинской обязанности граждан, достигших 18-летнего возраста.

Само по себе наличие штампов о браке (или о расторжении брака), так же как и отсутствие записей о детях в паспорте, не замещает документов, выданных органами загса: свидетельств о браке, о разводе, рождении.

Все эти нововведения связаны с заменой бумажных паспортов РФ на электронные. С октября 2018 года работает Единый государственный реестр записей актов гражданского состояния, который обеспечивает хранение электронных документов и постоянно пополняется оцифрованной информацией.

Сложности без штампов

Добросовестность поведения продавцов недвижимости, которые сразу рассказывают о существенных для сделки моментах и подтверждают их документами, изначально подразумевается и не оспаривается. Но в любом случае информация, полученная от продавца, как бы он ни располагал и ни внушал доверие, нуждается в проверке.

Штампы и записи о детях в паспортах не были единственным источником для прояснения супружеского положения сторон сделки или наличия (отсутствия) у продавца несовершеннолетних детей.

Информация о несовершеннолетних детях продавца необходима, чтобы исключить возможные нарушения их прав (право пользования, участие в приватизации жилья и т. д.) при проведении сделки. Кроме того, она помогает выяснить, использовались ли средства маткапитала на приобретение недвижимости и не «забыл» ли продавец выделить доли своим несовершеннолетним детям в продаваемом жилье.

А вот как покупателю узнать, состоял ли в браке продавец на момент возмездного приобретения недвижимости?

Способы выяснить, был ли в браке продавец на момент приобретения недвижимости

1. Самый надежный способ проверки — попросить продавца до сделки получить официальные справки из загса, подтверждающие наличие/отсутствие брачных отношений в интересующий период времени.

Справки можно получить также при личном обращении в МФЦ на основании заявления, при предъявлении документа, удостоверяющего личность заявителя, и документов, подтверждающих право на получение документа о госрегистрации акта гражданского состояния (пункт 4 статьи 9 Федерального закона от 15 ноября 1997 года № 143-ФЗ «Об актах гражданского состояния»). Также эти справки можно заказать в электронном виде через единый портал госуслуг.

Образцы заявлений на выдачу справок утверждены приказом Министерства юстиции РФ от 1 октября 2018 года № 201 (в редакции приказа Минюста РФ от 25 октября 2021 года № 200) «Об утверждении форм заявлений о госрегистрации актов гражданского состояния и Правил заполнения форм заявлений о госрегистрации актов гражданского состояния».

Подав соответствующее заявление (по форме 24), продавец получит справку об отсутствии факта государственной регистрации заключения брака.

«Лицу, не состоящему в браке, по его просьбе выдается документ об отсутствии факта государственной регистрации заключения брака заявителя на основании сведений, содержащихся в ЕГР записей актов гражданского состояния (пункт 2.1 статьи 9 Закона "Об актах гражданского состояния")».

! При этом при заполнении заявления по форме 24 лицо, состоящее в браке, указывает период времени (до заключения брака), за который необходимо произвести проверку (пункт 62 приложения № 2 к приказу Минюста № 201).

Таким образом, даже продавец, который находится в браке в настоящий момент, вправе получить справку об отсутствии брачных отношений за более ранний интересующий период — например, чтобы подтвердить факт отсутствия предыдущего брака на момент приобретения им недвижимости.

Такая справка выдается заявителю в день обращения (пункт 4 статьи 9 Закона «Об актах гражданского состояния»).

Еще один вид справки, который в день обращения в МФЦ вправе получить продавец, подав заявление уже по форме 26, — справка о заключении или справка о расторжении брака. На основании заявления по форме 26 кроме вышеуказанных справок также могут выдаваться повторное свидетельство о заключении брака, первичное (или повторное) свидетельство о расторжении брака.

2. Если правоустанавливающим документом на недвижимость является договор купли-продажи (или мены), то в тексте самого договора часто бывает указание на брачное положение его сторон на момент сделки. Иногда достаточно тщательно прочитать текст договора, чтобы вопрос о браке продавца на момент покупки (мены) недвижимости был снят.

Рекомендация юриста: при составлении договора купли-продажи в его текст лучше сразу включить пункт о том, находится/не находится в браке покупатель на момент заключения договора купли-продажи. Зафиксировав этот юридический факт в правоустанавливающем документе на конкретную недвижимость, покупатель в случае дальнейшей перепродажи (когда он сам станет собственником-продавцом) снимет вопрос про свое брачное положение на момент приобретения этой недвижимости.

Лучше в тексте договора не просто указать, что покупатель в браке, а зафиксировать ФИО супруга/-и, вставив фразу, что «на момент заключения настоящего договора покупатель состоит в зарегистрированном браке с […] (указать ФИО супруга/-и)». Конечно, это подойдет для договоров, заключенных в простой письменной форме и не прошедших электронную регистрацию. При нотариальном удостоверении договора данные о брачном состоянии сторон сделки выясняет и фиксирует документально нотариус.

3. Обращайте внимание на дату замены паспорта продавца: если замена произошла не в связи с возрастом, стоит поинтересоваться у продавца причиной. Замена продавцом паспорта не по достижении определенного возраста, а незадолго перед продажей этой недвижимости — повод насторожиться и более тщательно изучить вопрос о семейном положении и предыдущих браках продавца!

На практике я сталкивалась с ситуацией, когда, решив продать недвижимость, приобретенную в браке с уже бывшей женой, недобросовестный продавец подал в паспортный стол заявление об утрате своего паспорта (там были отметки о браке и последующем разводе). Он получил новый паспорт без всяких обременяющих штампов, чтобы не ставить в известность свою бывшую жену о планируемой продаже недвижимости. После этого он предпринял нелепую попытку обойтись без согласия бывшей супруги и избежать требований по разделу денег от продажи совместно нажитой недвижимости.

Пытаются так «спрятать» своего бывшего мужа/бывшую жену и собственники новостроек, которые заключают договор долевого участия и оплачивают права на новостройку, будучи в браке, а оформляют недвижимость в собственность после введения дома в эксплуатацию уже после официального развода.

4. Как вариант: попросите продавца показать его свидетельство о рождении и сравните фамилию в нем с той, что указана в его паспорте. В случае расторжения брака супруги вправе сохранить общую фамилию или восстановить свои добрачные фамилии (пункт 3 статьи 32 Семейного кодекса РФ). Этот способ прояснит ситуацию в тех случаях, когда после развода женщина (такое бывает чаще) оставляет фамилию бывшего супруга, а не возвращает девичью фамилию.

5. Предложите продавцу показать другие свои документы — например, водительское удостоверение, загранпаспорт, диплом, чтобы, сравнив фамилии, указанные в них, выяснить причину смены фамилии. Если данные в документах расходятся, попросите у продавца разъяснений.

Профессиональные участники рынка недвижимости, представляющие стороны сделки, обладают опытом, как собирать и, что более важно, анализировать полученную информации. У каждого есть в запасе несколько способов проверить брачное состояние продавца на момент приобретения им недвижимости в тех случаях, когда он неохотно делится информацией по существенным вопросам для безопасного проведения сделки.

Замена паспорта в 20 и 45 лет

В новой редакции «Положения о паспорте гражданина РФ, образца бланка и описания паспорта гражданина РФ» по-прежнему установлена обязанность гражданина менять паспорт по достижении 20 и 45 лет. Но одним из существенных нововведений стало дополнение пункта 7: «такой паспорт является действительным до дня оформления нового паспорта, но не более чем 90 дней после дня достижения гражданином 20-летнего и 45-летнего возраста».

Рекомендации юриста: в настоящее время заемщики на этапе предварительного одобрения ипотечного кредита сталкиваются с такой ситуацией. Банки, видя, что заемщик достиг возраста, после которого требуется замена паспорта, настаивают на его немедленной замене до заключения кредитного договора — без оглядки на 90-дневный срок, установленный теперь положением о паспорте. В противном случае может последовать отказ в одобрении кредита.

Так что не стоит расслабляться законодательно установленным временным сроком для оформления нового паспорта РФ по достижении определенного возраста. Лучше заранее просчитать дату замены своего паспорта и обсудить этот момент с сотрудниками ипотечного банка.