Антон Яковлев,эксперт «Контур.Фокуса» по экономической безопасности,
Константин Ташлыков,эксперт «Контур.Недвижимости»:
Совет № 1. Исключите вероятность банкротства
Начнем с примера. Бизнесмен заинтересовался покупкой торгового помещения. Изучил выписку из ЕГРН, и, не найдя ничего подозрительного, внес аванс. Сделка состоялась. Но через две недели в отношении продавца было подано заявление о признании его банкротом. Еще через четыре месяца по заявлению конкурсного управляющего состоявшуюся сделку по продаже торгового помещения признали недействительной.
В итоге торговое помещение включили в конкурсную массу, но деньги бизнесмену не вернули: взыскивать с продавца было нечего, и покупателю осталось только встать в очередь кредиторов.
При покупке объекта недвижимости важно проверить собственника на наличие рисковых долгов — изучить историю арбитражных споров, дела в судах общей юрисдикции, открытые исполнительные производства. Эти данные находятся в открытом доступе: картотеке Арбитражных дел, на сайтах Федресурса и ФССП. Такая проверка позволит спрогнозировать риски вероятного банкротства продавца и своевременно отказаться от проблемной сделки.
Совет № 2. Убедитесь, что продавец реальный
Предприниматель решил купить склад, который нашел по объявлению. Приятный продавец сразу предложил встретиться на объекте, ответил на все вопросы. Он также сказал, что собственник находится в отъезде, поэтому заниматься продажей поручил ему. И в качестве подтверждения представил письменную доверенность.
Покупатель не смог связаться с собственником, который действительно в это время был в отъезде, и, чтобы не упускать выгодное предложение, внес аванс. После этого представитель собственника перестал выходить на связь. А позже выяснилось, что склад продает мошенник, который раньше работал у собственника и поэтому много знал об объекте.
В сделках с недвижимостью используют только нотариальную доверенность — без нее не получится подать заявление о регистрации прав собственности.
При этом нужно обязательно проверять подлинность нотариальной доверенности: это можно сделать на сайте Федеральной нотариальной палаты. Также необходимо подтвердить действительность паспорта представителя.
И на третьем этапе — по официальным контактам связаться с юрлицом, которое продает объект, и убедиться, что представитель продавца тот, за кого себя выдает.
Совет № 3. Остерегайтесь сложных схем покупки
Начинающий инвестор решил вложиться в перспективное долевое строительство объекта недвижимости. Перечислил деньги застройщику, но попал в ловушку мошенников. Строительство объекта затянулось, и дольщик предъявил претензии застройщику, но остался ни с чем, как и другие дольщики.
Оказалось, что в сделке участвовало несколько компаний: одной перечисляли деньги, она переводила деньги второй, а самим строительством занималась третья. Далее по заранее продуманной схеме первая фирма нарушала условия договора с другими участниками цепочки, и они расторгали с ней договор.
Дольщики обращались с претензиями к третьей фирме, но она отказывала им в претензии, ссылаясь на то, что договоры с ними не заключала, а значит, никаких обязательств перед ними не имеет.
Обязательно внимательно читайте все документы и приложения перед заключением сделки. Не бойтесь показаться мнительным: задавайте уточняющие вопросы.
Если объект продается по доверенности, просите о встрече с собственником — лично или хотя бы онлайн. У вас есть подозрения? Откажитесь от покупки или обратитесь за помощью к юристу, который специализируется на сделках с недвижимостью.
Совет № 4. Проверьте наличие согласия от всех собственников
Предприниматель заинтересовался покупкой склада, который выставила на продажу небольшая компания. Он внимательно изучил все условия договора, документы — ничего не вызвало подозрений. Но не учел важный момент. Если объект недвижимости составляет более 25% балансовой стоимости активов, то это считается крупной сделкой. Для его продажи требуется согласие совета директоров или его участников. Оказалось, что такое собрание не провели, и уже после сделки часть совета директоров оспорила сделку. Суд признал ее недействительной.
Чтобы понять, какую часть активов составляет продаваемая недвижимость, проверьте бухгалтерскую отчетность компании на 31 декабря предыдущего года. Это можно сделать на Ресурсе бухгалтерской (финансовой) отчетности (БФО).
Совет № 5. Уточните правила использования земельного участка
Не стоит пренебрегать проверкой, даже если объект уже построен и зарегистрирован в Росреестре. Так, предприниматель купил здание, построенное еще в 90-е годы, на участке около 400 кв. м. После сделки он решил пристроить к нему небольшой склад — казалось, что площадь участка позволяет это сделать.
Однако, когда начали готовить проект, выяснилось, что рядом находится линия электропередачи — строить слишком близко к ней запрещено. С учетом этих требований, а также общих правил застройки, по которым нужно отступать 3 м с каждой стороны участка, возвести склад оказалось просто негде.
Если планируете построить здание на участке или реконструировать уже построенный объект, учитывайте правила землепользования и застройки. А также проверьте, не попадает ли участок в зону с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Такое случается, если рядом проходит водо- или газопровод или, например, находится метеостанция.
Схемы расположения ЗОУИТ можно посмотреть в Публичной кадастровой карте (ПКК). Если участок входит в зону, об этом должны написать в выписке из ЕГРН.
Но иногда такие ЗОУИТ не регистрируют в Росреестре. Поэтому, чтобы перестраховаться, можно также изучить генплан муниципального образования или заказать градостроительный план участка.
Совет № 6. Посчитайте процент застройки участка
Чтобы максимально использовать небольшой участок, владелец построил сразу несколько складов вплотную друг к другу. Администрация выдала разрешение на ввод зданий в эксплуатацию, и вскоре после этого все объекты купил начинающий инвестор.
Через год пришла с проверкой прокуратура. Оказалось, что при выдаче разрешения сотрудник не обратил внимание на то, что почти 90% участка застроено. После недолгих разбирательств разрешение отозвали, а часть объектов предписали снести.
Максимальный процент застройки для всех земельных участков зависит от вида разрешенного использования. Посмотреть установленные требования можно в Правилах землепользования и застройки вашего муниципалитета. Чтобы проверить, не нарушены ли они, разделите общую площадь участка на площадь, занятую сооружениями.
Совет № 7. Учитывайте условия аренды
Герой этой истории посчитал, что купить объект, у которого уже есть арендатор, будет выгодно — не придется искать его самостоятельно. Продавец заключил договор сразу на пять лет и предупредил об этом. Но наш покупатель не обратил на это внимания.
Через год после сделки он решил поднять арендную плату. За это время рядом построили новый жилой комплекс. Новый собственник посчитал, что и доходы у магазина должны вырасти. Он был удивлен, когда узнал, что не может менять условия договора аренды. Думал, что если договор заключили не с ним, значит, и исполнять его он не обязан.
Проверьте выписку из ЕГРН. Если в ней указано обременение в виде аренды, помните, что вы не сможете изменить ее условия без согласия арендаторов. И смена собственника не аргумент.
Фото: freepik
