Рамиль Усманов: «Это наша национальная особенность — жить в своем доме»

Модераторами беседы выступили Светлана Данилова, главный редактор Циан.Журнала (С.Д.), и Михаил Посредников, коммерческий директор Циан (М.П.).

«В прошлом году рынок ИЖС побил все возможные рекорды»

С.Д. 2023 год точно можно назвать годом ИЖС. Все банки будто спохватились и увидели огромный кусок до сих пор не охваченного ими ипотечного рынка. Что это  дало? 

Р.У. В прошлом году рынок ИЖС побил все возможные рекорды. Из более чем 100 млн кв. м жилья, которые были введены в 2023 году, процентов 60 — ИЖС. Банки действительно устроили какие-то гонки, выпуская ипотечные продукты для индивидуального строительства один за другим. Рынок ИЖС буквально воспрял благодаря государственной поддержке. 

И я думаю, что тренд запущен. Это безвозвратная мода, когда люди хотят жить за городом.

Еще 2–3 года назад рынок находился на совершенно другой стадии. Люди в основном выбирали дома, вырванные из «контекста территории», не задумываясь, что нужно для действительно комфортной жизни за городом. Например, как они будут вызывать скорую помощь, если что-то случится, откуда приедет пожарная машина, полиция, есть ли дороги, вывоз мусора и снега. 

Теперь клиент хочет продукт, в котором учтены все элементы современной загородной жизни. Включая мелкие нюансы, которые очень важны: ливневую канализацию, чтобы не было луж, тротуары, детские и спортивные площадки, места для проведения мероприятий. 

Рынок действительно шагнул вперед. Все элементы современной загородной жизни способствуют ее комфорту.

С.Д. Расскажи про цены, спрос, предложение. Как все это изменилось за год?

Р.У. По законам жанра вместе с ростом спроса начинается рост цены. Правда, в прошлом и позапрошлом году рост цен был спровоцирован в первую очередь подорожанием стройматериалов. Это привело к тому, что более половины строительных компаний чуть не обанкротились. Спас их только действительно высокий спрос, они продолжали продавать, получать денежный поток. 

Дело в том, что договор подряда заключен с фиксированной ценой. Если цена на стройматериалы поднимается, проект становится убыточным для компании. Застройщики из нашей федерации строили в убыток, но выполнили все обязательства перед клиентом. 

«Еще лет десять отрасль точно будет востребована»

С.Д. Ты сказал, что выросли цены на стройматериалы. А на готовые домокомплекты? 

Р.У. В том числе. На готовые дома цена выросла за год примерно на 20%. Это в среднем по всем технологиям строительства: каменному домостроению, деревянному, каркасному, из СИП-панелей. 

С.Д. Доля ипотеки ИЖС в портфелях банков достигла 13–15%. Есть ли еще куда расти?

Р.У. Я думаю, что есть. Клиентов, которые хотят купить дома, довольно много. 

Давайте посмотрим на рынок многоквартирных домов. Даже при такой высокой конкуренции он уже много лет постоянно развивается. Почему с ИЖС не может быть так же? 

Я уверен, что еще лет десять отрасль точно будет востребована. Другое дело — нужно создавать больше качественных проектов, в которых будут учитываться все необходимые элементы для разных категорий покупателей.

С.Д. А какой продукт в ближайшее время будет появляться на рынке? Куда идут сами застройщики? 

Р.У. Рынок в масс-сегменте развивается в сторону домокомплектов, поскольку мы всегда ограничены ценой. Сейчас есть разные технологии: это и СИП-панель, и каркасное домостроение, и так называемый теплобетон, пенополистиролбетон и т. д. То есть выбор довольно большой. Так что будущее — за индустриальными решениями. 

«Обманутые клиенты  — это результат желания сделать недорого»

С.Д. Когда я смотрю на рынок как пользователь, у меня возникает ощущение, что выбрать нечего. Все, что прилично — очень дорого, все остальное — неприлично. 

Р.У. Почему-то всем кажется, что жизнь за городом — это недорого. На самом деле это не так. Да, постройка дома обойдется примерно в 80–100 тыс. за кв. м. Но мы забываем о стоимости земли. А в цену земельного участка уже заложена стоимость инфраструктуры. 

Желание купить недорого, к сожалению, приводит к очень негативным последствиям. 

Рынок ИЖС стал большим и начал привлекать большое количество недобросовестных специалистов и застройщиков. 

Вот сейчас к нам в федерацию обратилась женщина, которую обманул застройщик. Она хотела сэкономить. Увидела красивую рекламу, взяла ипотеку. В итоге только винтовые сваи вкрутили, а дом не построили. И сейчас она платит ипотеку, а дома у нее нет. Обманутые клиенты в сегменте загородной недвижимости — это результат желания сделать недорого. 

Еще появились мошеннические инвестиционные предложения. Схема примерно такая: вам предлагают купить дом в ипотеку с государственной поддержкой, чтобы потом получать с его помощью прибыль в 50–100% годовых.

Каким образом? Переуступить ипотеку невозможно, продать дом, соответственно, тоже, потому что он становится вторичным жильем, где ипотечная ставка гораздо выше. 

Что делают мошенники? Они переводят этот проект в арендный бизнес. Но тогда это жилье становится курортным, отельным. А в ИЖС или СНТ коммерческое использование земельного участка запрещено законом. 

То есть человека изначально обманывают, приглашая его в проект, который противоречит законодательству. 

Кроме того, сильно завышают цену, так как клиент не разбирается в стройке. Такие дома стоят 2,5 млн, а продают их за 10. 

С.Д. Я так понимаю, что основной признак мошенничества — это цена. Если она ниже рынка, есть повод задуматься. Какую цену сейчас можно считать нормальной? 

Р.У. Цена должна включать в себя стоимость земли, а стоимость земли в регионах может быть совершенно разной. 

Я бы пошел другим путем. Очень важно посмотреть документы, которые представляет компания. Коммерческое предложение должно быть максимально развернутым, в нем должны быть расписаны все работы и строительные материалы. При заключении договора обязательно должна быть смета. Все это желательно проверить в двух-трех компаниях. 

Покупая готовый дом, нужно обязательно посмотреть проектную документацию, а лучше всего подружиться с техническим надзором — найти компанию, которая вместе с вами сможет выехать на осмотр. 

«Крупным игрокам будет интересно работать в этом сегменте»

С.Д. В многоэтажном строительстве стандарт формируют крупные игроки. В «загородке» такого нет. Ты ждешь выхода крупных игроков? Изменят ли они лицо рынка? 

Р.У. Думаю, что и крупным игрокам будет интересно работать в этом сегменте. Другое дело, что для большой компании это достаточно сложно. ИЖС — это все-таки не многоквартирные дома, здесь своя специфика и все завязано на человеческом факторе. 

Девелопер сам, по сути, не делает никакой работы: он на каждом этапе нанимает подрядчиков. Это всегда повышает цену. На выходе она в любом случае будет выше рынка.   

У небольших девелоперских компаний много компетенций и специалистов, многие работы они выполняют самостоятельно. Поэтому у них есть возможность создавать продукт с более доступной ценой. 

Однако популяризация рынка ИЖС, когда на него выходят крупные бренды, — это очень круто. Крупные компании создают прецедент. И если этот прецедент будет транслироваться, весь рынок будет подтягиваться к лучшему качеству и стремиться к лучшему продукту. 

Кстати, одна из задач Федерации ИЖС — создать лучшие примеры и транслировать их в рынок для того, чтобы он развивался. Если «Самолет» и ФСК действительно будут локомотивами, почему бы и нет? Это же классно! 

«Сейчас спрос снизится, но, думаю, уже к весне он восстановится»

С.Д. Последние законодательные изменения, касающиеся ипотеки, скорее всего, приведут к охлаждению рынка. Насколько это критично? 

Р.У. Если рассуждать с точки зрения учредителя строительной компании, то это плохие новости. Но если говорить в целом об оздоровлении рынка и недопущении ипотечного пузыря, который приведет к крайне негативным последствиям, то пусть рынок немножко остынет. 

Дополнительно это приведет к тому, что уйдут слабые и непрофессиональные игроки. А заодно снизятся цены на материалы, на работы. Так что эти меры в будущем положительно скажутся на всей отрасли. 

Рынок вернется в спокойное допандемийное состояние с классическим сезоном. 

Сейчас спрос снизится, но, думаю, уже к весне он восстановится. Рынок просто привыкнет к новым условиям. 

С.Д. Насколько снизится спрос, по твоим предположениям? 

Р.У. С конца осени мы наблюдаем снижение спроса на 70% по сравнению с пиковыми летними значениями. 

М.П. Можно ли говорить, что спрос прошлого года был супер-рекордным, и эти 70% — это просто спуск рынка «с вершины Эльбруса»? 

Р.У. Да, абсолютно верно подмечено. Это пиковые, рекордные значения. А от показателей 2022 года спрос сейчас снизился процентов на 20, это некритично. 

Я думаю, уже в марте рынок восстановится. Хотя и не будет бить рекорды, но станет стабильным и даже покажет положительную динамику к концу года. Если не появится каких-то новых вводных, разумеется. 

С.Д. А изменятся ли цены? Себестоимость строительства останется прежней или может упасть? 

Р.У. Себестоимость вряд ли снизится, разве что минимально. Думаю, все участники рынка ждут, что вернутся наши коллеги из ближнего зарубежья, для которых работы много. И если они снизят цены, это повлечет за собой снижение итоговой стоимости домов. Но здесь мы привязаны к новостям с валютного рынка и макрополитике, поэтому тяжело что-то прогнозировать. 

«Эскроу-счета — это возможность для клиента гарантированно получить дом»

С.Д. Расскажи про механизм эскроу-счетов. Как это работает и каково ближайшее будущее у этого механизма на рынке ИЖС? 

Р.У. В этом году мы с федерацией и банком «Дом.РФ» первыми в России провели такую сделку. Пока эта история не массовая и добровольная, но начало уже положено. 

Эскроу-счета — это возможность для клиента гарантированно получить дом. При заключении договора в банке открывается эскроу-счет, деньги за дом (ипотечные или собственные средства покупателя) попадают на этот счет и хранятся там до того момента, пока застройщик не выполнит свои обязательства перед клиентом. 

После этого эскроу-счет вскрывается и застройщик получает деньги. Самому застройщику для строительства банк предоставляет кредит под 2–6%. При этом процентная ставка зависит от того, вовремя ли он построит дом. 

Да, из-за эскроу конечная стоимость дома повышается. Но клиент платит за гарантию, что он получит свой дом вовремя или ему вернут деньги. 

Вы знаете, меня в этой истории вдохновляет именно то, что с рынка МКД таким образом исчезли обманутые дольщики. Почему бы нам не сделать то же самое с рынком ИЖС? 

«Жизнь в своем доме — это история, в которой мы все выросли»

М.П. Рамиль, какие ты видишь тренды ближайших 10 лет в российском ИЖС? 

Р.У. Жизнь в своем доме — это история, в которой мы все выросли. Это сейчас все стали горожанами, но в детстве росли с бабушками и дедушками в загородных домах. И в России, по сути, всегда была малоэтажная застройка.

Индустриализация и рост городов, промышленных центров привели к тому, что людям пришлось жить рядом с работой, чтобы экономить время. Но с возрастом человеку нужно более комфортное место для жизни. 

Ведь квартира — это не так комфортно, как дом. В доме у тебя есть возможность заняться своим приусадебным участком, завести небольшое хозяйство — например, кур. Это даже не тренд, а наша национальная особенность — жить в своем доме. 

В современной загородной жизни решены все бытовые вопросы: водопровод, канализация, интернет. Когда понимаешь это, возвращаться в город уже не хочется. 

Удаленная работа и дальше будет развиваться. Можно будет полноценно работать за городом и дать своим детям возможность расти в здоровой среде. 

С.Д. А про какое поколение мы говорим? Мы выросли у бабушек в загородных домах, а вот поколение наших детей — уже нет. Возможно, миллениалам это не интересно. 

Р.У. Как только у человека появляется семья, ему нужно улучшать жилищные условия. Квартира площадью 40 кв. м ему уже не подходит. При этом средняя цена квартиры — 200–300 тыс. рублей за квадратный метр, а дома — 100 тыс. 

Поэтому среди людей, скажем, 25 лет, много покупателей домов. В России появился тренд на здоровый образ жизни, молодежь занимается спортом, у них рано появляется семья. Загородное жилье при этом становится более доступным и качественным. 

Если мы говорим о людях до 22–23 лет, им важно жить в городе. Но когда и у них появится семья, им тоже придется решать жилищный вопрос. Сейчас рынок подостынет, но тренд сохранится. 

М.П. Какие интересные тренды ты видишь в области технологий строительства? Например, в ИЖС уже начинают применять 3D–печать. 

Р.У. Честно говоря, не верю в развитие технологии 3D–принтеров. Стены — не самое дорогое в строительстве дома. То, что делают 3D–принтеры, требует облицовки и недешевой отделки. 

В ближайшие десять лет дома будет покупать поколение, которое привыкло к классической технологии строительства. 

Думаю, будут развиваться каркасники. Мы видим, что уже более 50% домов в Москве строится по каркасной технологии. Потому что это быстро, а людям важно заехать в дом как можно скорее. 

М.П. Как ты считаешь, какие еще экосистемы, взаимосвязи будут выстраиваться между застройщиками, банками и государством помимо эскроу? 

Р.У. Сейчас в Казани работает институт пространственного планирования, он «считает» казанскую агломерацию. Это такой огромный генплан, в котором просчитаны все нагрузки, где будет находиться та или иная застройка, сколько людей могут проживать на данной территории, где эти люди будут работать. 

Таких проектов будет много, в том числе и у банков. Рынок находится на эволюционном этапе, он становится более урегулированным, будет больше порядка. 

«Когда возникают сложности между клиентом и застройщиком, федерация не остается в стороне»

С.Д. Почему Федерация ИЖС? Обычно такие объединения называют гильдиями, ассоциациями, но не федерациями. 

Р.У. Сначала мы назывались «объединение застройщиков». Потом стали объединять не только застройщиков, а вообще все профессии в отрасли, и по аналогии со спортом решили называть себя федерацией. Мы за здоровый образ жизни, против алкоголя, проводим сборы. Все как у спортсменов. 

С.Д. Несет ли федерация ответственность за то, что делают на рынке входящие в нее компании? 

Р.У. Конечно. Мы делаем экспертизы домов наших застройщиков, и если возникают сложности между застройщиком и клиентом, федерация в любом случае не остается в стороне. У нас есть юрист, который работает с разными ситуациями. 

Нужно понимать, что ситуации бывают неоднозначные, и нам порой приходится брать на себя функцию медиатора. Я считаю, что это хорошо разгружает государственную систему. 

Это такая досудебная история, когда мы садимся и разбираемся в каждом случае отдельно. Потому что на рынке есть не только недобросовестные застройщики, но и так называемый потребительским экстремизм. 

«Я все успеваю, потому что доверяю людям»

С.Д. Ты сказал, что у вас в Федерации ИЖС все как у спортсменов. А ты сам занимаешься спортом? 

Р.У. Я, конечно, хожу в спортзал, но все-таки больше люблю утренние пешие прогулки. Прохожу по 5–10 км, насколько позволяет время. Такие прогулки систематизируют мысли и физически приводят меня в порядок. Люблю встретить рассвет, покормить уток, это очень вдохновляет. 

Это такая здоровая энергия, которая помогает выстроить мышление в правильной плоскости, в призме моих ценностей, которые я несу в этот мир. 

С.Д. Помимо общественной нагрузки у тебя несколько бизнесов. Как ты все успеваешь?

Р.У. Да, у меня сейчас семь небольших бизнесов. Я выпускаю шоколадные батончики, у меня две IT-компании, я оказываю консалтинговые услуги в сфере строительства коттеджных поселков и, что логично, являюсь учредителем строительной компании. Я все успеваю, потому что доверяю людям. Во всех направлениях у меня работают управляющие партнеры. 

Часто люди думают, что делиться — это невыгодно. Но я могу сказать, что это не так. Я развиваю в своих партнерах желание делиться и сам очень многим делюсь. Мы много вкладываем в то, чтобы в целом менять мышление людей вокруг нас. 

Когда люди негативно высказываются по поводу каких-то решений правительства, я всегда говорю: «Зачем ругать кого-то? Попробуйте поменять мир в радиусе трех метров вокруг себя, сделайте счастливыми людей, которые рядом с вами». 

Поэтому мы и создали федерацию. Это стремление делать счастливыми людей вокруг. 

Мы одно из немногих объединений, которое проводило корпоратив на Красной площади, — катались на коньках. 

У нас все корпоративы проходят в формате семейных мероприятий. Не было ни одного мероприятия с алкоголем. Раз в месяц мы с застройщиками ходим в баню, это возможность обсудить рабочие проблемы, каждый может получить ответ на свой серьезный вопрос, касающийся бизнеса. 

И, конечно, мы работаем над систематизацией, потому что современная строительная компания должна быть очень системной. Помогаем партнерам подтянуть слабые места. Многие наши компании в этом году уже перешагнули через оборот в миллиард. 

«Хочу, чтобы мои дети и внуки тоже испытали это ощущение теплого загородного дома»

С.Д. Не могу не спросить, а в каком загородном доме живешь ты?

Р.У. У меня нет загородного дома. Я живу в квартире: и в Казани, и в Москве. Пока у меня просто физически не хватает времени жить за городом. Хотя мы с партнером уже наметили планы на следующий год — построить себе дома рядом. 

М.П. Ты с самого начала беседы агитировал всех жить за городом, а сам живешь в квартире? 

Р.У. Еще год — и я перееду за город. Просто я много работаю, по 14 часов, иногда без выходных. Но жить за городом — это то, к чему я стремлюсь. 

Я с детства привык к загородной жизни. 

Самое приятное воспоминание из детства — когда ты просыпаешься утром у бабушки с дедушкой от запаха блинов.

Не знаю, было у вас такое или нет, но этот запах блинов и молока, и еще картофельное пюре… Можно все отдать, чтобы вернуться туда, в это время, чтобы испытать тепло, которое идет от печки. 

Хочу, чтобы мои дети и внуки тоже испытали это ощущение теплого загородного дома и вот этого образа жизни в деревне, когда и сено, и куры, когда огород есть — это так классно. 

Справка

Родился 9 ноября 1981 в Буинске (город в Республике Татарстан). 

Образование

• В 2003 году окончил Академию социального образования (бывш. КСЮИ), юридический факультет, кафедра гражданского права и гражданского процесса.

Карьера

• с 2012 года — владелец журнала для мужчин First Key;
• с 2018 года — директор департамента развития бизнеса в выставочном центре «Казань Экспо»;
• с 2020 года — основатель «Галереи недвижимости» в торговом центре Казани «Мега». Стал организатором 16 выставок недвижимости;
• с 2021 года — генеральный директор, президент Федерации ИЖС (более 200 компаний-участников). 

Достижения
Организовал и провел следующие мероприятия: 

• выставку «Дороги-2018» (более 3 тыс. гостей, свыше 350 экспонентов);
• региональный чемпионат WorldSkills-2019;
• Региональную агровыставку — 2019;
• мировой чемпионат WorldSkills-2019;
• Всероссийский конкурс «Цифровой прорыв — 2019».