Юридическая сторона сделок по продаже недвижимости нерезидентам России всегда имела свои нюансы, а в последние годы их список только пополнился. Теперь продавцам приходится учитывать, какую страну представляет покупатель: дружественную или нет.
Неудивительно, что такие сделки отпугивают некоторых собственников: зачем усложнять себе жизнь, если можно продать квартиру кому-то другому по стандартной процедуре?
Риски в этом случае действительно выше обычного: нерезиденту, особенно гражданину недружественной страны, могут отказать в регистрации сделки, если он не представит все необходимые документы.
Впрочем, при ближайшем рассмотрении сделка с нерезидентом не слишком затруднительна для продавца — основные сложности здесь ложатся на покупателя. Для собственника главное — знать о статусе своего визави, связанных с этим тонкостях, и учитывать их.
В этой статье мы расскажем, как продать квартиру нерезиденту, не нарушив существующих правил.
Какие бывают нерезиденты, или На что обращать внимание
Для понимания всех нюансов предстоящей сделки продавцу нужно чётко знать, кого российское законодательство считает резидентом, а кого — нет. Но главное — о каком именно резидентстве идёт речь, ведь оно бывает налоговым и валютным. Причём любой из этих статусов могут иметь как россияне, так и иностранцы.
Налоговым резидентом России является любой, кто находится в стране не менее 183 календарных дней (полугода) в течение 12 следующих подряд месяцев. Это касается и граждан РФ, и иностранцев, и лиц без гражданства. Соответственно, нерезидентом считается любой человек, у которого нужного «стажа» не набралось.
Валютными резидентами России являются все её граждане и отечественные юрлица, а также иностранцы или лица без гражданства с видом на жительство в нашей стране. Все остальные, включая обладателей разрешения на временное проживание, считаются валютными нерезидентами.
Сделка купли-продажи с резидентом другого государства проходит по валютному законодательству, поэтому здесь важно именно валютное резидентство покупателя.
Сделки с валютными резидентами в основном подразумевают классические продажные риски, о которых мы уже писали. В случае с нерезидентом во внимание нужно принимать то, что сделка может иметь особый порядок. Это зависит от того, какую конкретно страну он представляет.
Налоговый статус в контексте продажи квартиры тоже важен. Но смотреть продавцу в этом случае нужно на себя, а не на контрагента.
Если перед сделкой собственник надолго уезжал из России, имеет смысл проверить, не утратил ли он налоговое резидентство. Налог на доходы от продажи квартиры для нерезидентов — не 13, а 30%.
Нюансы покупки жилья нерезидентами из дружественных и недружественных стран
Если иностранные граждане находятся в России на законных основаниях, они могут покупать и продавать недвижимость здесь почти так же свободно, как и сами россияне. Под покупку они могут взять ипотеку или кредит в российском банке.
Нерезиденты не имеют права покупать жильё или землю:
- в приграничных зонах;
- в закрытых городах;
- в государственных заповедниках и лесном фонде страны;
- на территории объектов сельхозназначения;
- поблизости от объектов оборонной инфраструктуры, транспортного или промышленного назначения — например, возле морских портов.
Однако с 2022 года для некоторых нерезидентов ввели дополнительные ограничения. Это касается людей и фирм, связанных с недружественными странами. Соответствующий список опубликован на сайте правительства России. В него вошло 48 государств, включая все страны Евросоюза.
Покупка квартиры рассматривается как инвестиция в экономику России. Поэтому нерезидентам из недружественных стран изначально нужно было просить разрешение на такие инвестиции у специальной правительственной комиссии (см. указ президента № 81 от 01.03.2022).
Правила распространялись на всех граждан таких стран и на тех, кто имеет ВНЖ или работает в них. То же касалось и юридических лиц, которые зарегистрированы в недружественной стране, подконтрольны её гражданам или получают оттуда большую часть прибыли.
Однако вскоре для физлиц из недружественных стран эту обязанность отменили. Покупать жильё в России они теперь могут на общих основаниях, а продавать — при условии зачисления выручки на спецсчёт типа C.
Официальные разъяснения Росреестра о том, нужно ли запрашивать разрешение при продаже квартиры физическому лицу. Источник: rosreestr.gov.ru
Чтобы максимально снизить риск отказа в регистрации сделки при продаже жилья нерезиденту из недружественной страны, в Росреестр вместе с другими документами лучше представить решение комиссии от 17.03.2022.
Отдельно Росреестр отметил, что статус покупателя как гражданина недружественной страны не нужно как-то особо прописывать в договоре купли-продажи.
А вот юрлицам из числа недружественных по-прежнему нужно получать разрешение.
Оно потребуется для:
- Оформления кредита или ипотеки.
- Сделок по покупке недвижимости или ценных бумаг.
- Сделок с уставными долями в российских юридических лицах.
- Зачисления валюты на счета нерезидентов за пределами РФ.
- Денежных переводов без открытия счёта, осуществляемых иностранными финансовыми организациями.
- Валютных операций, подразумевающих передачу валюты резидентом нерезиденту.
Продавцам важно иметь в виду, что сделка с юридическим лицом из недружественной страны сложнее, чем с физлицом оттуда, так как включает дополнительные согласования.
Исключение сделано только для компаний, которые находятся под контролем российских юр- и физлиц и известили об этом налоговую инспекцию. Таким фирмам разрешение на сделку не требуется.
Если сделка оформляется у нотариуса, он должен проверить резидентство сторон. Договор с резидентом недружественной страны, у которого нет разрешения комиссии на покупку, нотариус не удостоверит.
Официальные разъяснения Росреестра о том, когда можно без разрешения продавать квартиру юридическому лицу. Источник: rosreestr.gov.ru
Если покупателем выступает россиянин, у которого также есть гражданство недружественной страны или вид на жительство там, то юридически значимым считается лишь наличие у него российского гражданства.
Сделка в этом случае будет точно такой же, как обычно, когда сторонами договора выступают граждане России. Все описанные выше формальности при этом можно игнорировать.
Как провести расчёты и не получить штраф до 40% суммы сделки
Хотя разрешение правительства на продажу квартиры физлицу-нерезиденту получать больше не нужно, у государства всё равно есть дополнительные требования к проведению таких сделок.
Расчёты с нерезидентами российское законодательство классифицирует как валютные операции, даже если сделка проходит в рублях и/или интересы нерезидента представляет резидент с доверенностью.
Это значит, что они могут проводиться:
- только в банке с лицензией на валютные операции (такое право по умолчанию даёт генеральная лицензия);
- только в безналичной форме;
- только через специальные счета.
Проводить операции с валютой и работать с нерезидентами сейчас может практически любой крупный банк.
То, что взаиморасчеты производятся безналично, нужно прописать в тексте договора купли-продажи.
При нарушении этих правил с участников могут взыскать штраф в размере 20–40% суммы сделки (ст. 15.25 КоАП РФ). Поэтому перед подписанием договора лучше попросить, чтобы покупатель подтвердил свой валютный статус.
Как продавать квартиру через переводчика
Если покупатель-нерезидент не владеет русским на достаточном уровне, его должен сопровождать переводчик. Иначе проблемы могут возникнуть, например, при посещении нотариуса. Если нотариус заподозрит, что покупатель не до конца понимает, что происходит, то откажется заверять документы.
Вот что важно знать о заключении сделок в присутствии переводчика:
- Переводчик должен переводить клиенту все документы и помогать вести переговоры с ним.
- Подпись переводчика должна быть на всех документах, как и подпись самого покупателя. Это подтверждает, что информация переведена и доведена до сведения всех участников сделки.
- Переводчик не имеет права разглашать условия договора посторонним.
- Переводчик должен иметь профильное высшее образование, владеть русским и языком перевода, специальными терминами.
- Когда нотариус заверяет договор, он заверяет лишь подпись переводчика, а не качество самого перевода.
Договор составляют на русском языке, но можно подписать его копию на языке покупателя. Подписывают по три экземпляра каждого договора — для каждой из сторон и для Росреестра.
Если на сделке присутствует переводчик, нужно указать в документе, что его подписывают в присутствии специалиста. Далее указывают Ф.И.О. и данные переводчика, номер его лицензии.
Помощь переводчика защищает продавца от аннулирования сделки через суд под предлогом того, что покупатель не понимал всех её условий (по статьям 450 и 450.1 ГК РФ).
Какие документы нужны от нерезидента
Перед сделкой нерезидент должен представить следующее:
- Паспорт.
- Заверенный нотариусом перевод паспорта на русский язык (с апостилем, если перевод сделан за рубежом).
- Документ, подтверждающий легальность пребывания на территории России: действующую визу, ВНЖ, РВП, миграционную карту.
- Если покупатель в браке — нотариально заверенное и переведенное согласие супруга на сделку.
Все документы должны быть апостилированы и переведены на русский язык.
Апостиль — специальный квадратный штамп, подтверждающий подлинность документов стран, которые присоединились к Гаагской конвенции от 05.10.1961. Его ставят или в сам документ, или на подшитый к нему чистый лист.
Документы граждан из стран, подписавших Конвенцию о правовой помощи и правовых отношениях, апостилировать не надо. В Конвенцию входит несколько стран ближнего зарубежья: Беларусь, Грузия, Молдова, Армения, Россия, Казахстан, Киргизия, Таджикистан, Украина, Туркмения и Узбекистан.
Резюме
Законодательных ограничений на продажу недвижимости валютным нерезидентам России немного, но стороны договора должны строго их соблюдать.
Во время сделки важно:
- Проверить легальность нахождения покупателя в стране. Даже если Росреестр примет документы от нелегала, сделку можно будет признать недействительной в течение трех лет.
- Проверить право переводчика сопровождать сделки по продаже недвижимости.
- Отправить в Росреестр апостилированные, нотариально заверенные документы нерезидента.
- Указать в договоре, что расчёты проводятся в безналичной форме.
- Если квартиру покупает юрлицо-нерезидент из недружественной страны, для проведения сделки потребуется специальное разрешение. Физлица от обязанности получать его освобождены.
