Ольга Тумайкина: «Будут снижаться не цены, а объемы жилья»

Модератором беседы выступила Светлана Данилова, главный редактор Циан.Журнала.

«Нововведения 1 июля ударят прежде всего по семейной ипотеке»

С.Д. Оля, начну с кликбейтного вопроса. Первого июля, по всей видимости, полностью заканчивается льготная ипотека «для всех». Что будет с рынком новостроек?

О.Т. Для рынка это будет очередной вызов. Пока непонятно, в каком виде произойдут все эти отмены и изменения, потому что льготная ипотека — то, что мы называем ипотекой с господдержкой, — для многих московских проектов прикрылась еще в январе: ограничение в 6 млн «срезало» 20–30% людей, которые не укладываются в эту сумму в связи с довольно высокими ценами в регионе. 

Теперь отмена этой ипотеки повлияет только на проекты с небольшими бюджетами, а у нас в структуре продаж их не так много.

Гораздо больше беспокоит ужесточение условий по семейной ипотеке. У нас, да и на всем рынке, большая доля покупателей — это люди с семьями, с детьми.

Ходили слухи, что ужесточат условия для семей с детьми старше 6 лет. Мы уже посчитали — у нас это примерно 20% всех, кто берет семейную ипотеку. Доля получателей IT-ипотеки не такая большая, но и ее планируется сворачивать. Как на все это отреагирует спрос, пока сложно сказать.

С.Д. Какую долю сейчас занимает семейная ипотека? 

О.Т. В структуре ипотечных сделок — около 80%.

С.Д. То есть нововведения ударят как раз по ней?

О.Т. Именно. Тех, кто хотел воспользоваться льготной ипотекой как инвестиционным инструментом, отсекли еще с 1 января, когда ввели ограничения по количеству льготных ипотек. До этого ты мог купить несколько квартир, а сейчас можешь воспользоваться только одной программой — либо семейной, либо господдержкой, либо IT — и только один раз.

Также не совсем понятно, чем дети старше 7 лет отличаются от детей 6 лет. Мы все понимаем, что со школьниками затраты только растут. Но, скорее всего, это стимулирующая мера для повышения рождаемости — хочешь уменьшенную ставку, рожай нового ребенка.

С.Д. Получается, что 20–30% спроса уже срезали. 

О.Т. И от оставшегося срежется еще порядка 20–30%.

С.Д. То есть за полгода 50% окажутся за бортом? И как это скажется на ценах? 

О.Т. Это двоякая ситуация. С одной стороны, предложение, спрос и цены взаимосвязаны. С другой, у девелоперского бизнеса есть еще два важных фактора. Первый — это банки, потому что мы строим с привлечением проектного финансирования. 

Есть финансовые модели, которые мы защищаем, ковенанты (обязательство совершить какое-либо действие. — Прим. ред), которые мы должны исполнять. Они включают не только объемы, но и, конечно же, среднюю цену, потому что банки оценивают устойчивость наших моделей. 

Второй фактор — перманентный рост себестоимости. Так что нельзя сказать, что есть куда сильно снижать цены.

Мы не сидим на марже в 50% и не рассуждаем: ну подумаешь, снизим цены на 20%. Не видим такого ни у нас, ни у коллег на рынке.

Есть определенное дно, дальше которого падать невозможно, когда у тебя проектное финансирование, ключевая ставка, которая давит на проценты по этому финансированию, и себестоимость, которая тоже растет. Так что, скорее всего, будут снижаться не цены, а объемы. Рынок просто «подсушится» — будет выводиться и продаваться меньше объектов.

Но есть и еще один фактор — задача сверху: строить и выводить много.

Есть ощущение, что сейчас эти резкие решения примут, мы 2–3 месяца поживем в стрессе, а потом нам скажут: нет, так тоже невозможно.

Мы же понимаем, что строительный рынок поддерживают не просто так. На стройке очень много рабочих мест, на ней завязано много смежных бизнесов. Необходимо учитывать, что строительство — это системообразующая отрасль.

«Скорее всего, все будет продаваться медленно и дорого»

С.Д. Ты сказала, что до дна не очень далеко, а сколько именно? На сколько могут ужаться застройщики — на 10, 20%? 

О.Т. Чтобы работать без маржи?  Честно, я пока вообще не могу себе представить, как это будет.

У крупных компаний, таких как ГК «ФСК», есть хотя бы какая-то финансовая подушка, прочность на рынке, запасы, возможность договариваться с банками, давать рассрочки. Но ведь есть много застройщиков, которые заходили на рынок Москвы, покупая площадки уже по очень высоким ценам. И тут вопрос, не получим ли мы второй «Урбан групп» (застройщик, обанкротившийся в 2018 году. — Прим. ред).

И это все не произойдет сразу. Последствия июльских изменений в части падения продаж мы увидим в августе−сентябре, а отложенные последствия еще позже, через 6–12 месяцев.

С.Д. В прошлом году мы видели скидки на квартиры до 25%. Это то, что рынок может выдержать, или скорее какие-то локальные лоты? 

О.Т. Если говорить про нашу компанию — это могут быть только локальные лоты. Сильный рост себестоимости мы стали ощущать с осени прошлого года, и, к сожалению, его не всегда получается компенсировать выручкой.

Так что распродажи «минус 25% на все» для нас бессмысленны. Это значит продавать в ноль или в минус.

Скорее всего, всё просто будет продаваться медленно и дорого. Если продажи упадут в два раза, что будет с людьми, которые их обслуживают? Половина штата просто будет не нужна. Падение продаж — это только верхушка айсберга.

Люди все равно будут ждать чуда, какую-то поддержку. Возможно, ее все-таки окажут. Может быть, появятся субсидии на проектное финансирование или уменьшится ставка.

С.Д. Один из чиновников как-то сказал, что у застройщиков такая жирная подушка, что им на три года хватит, ничего с ними не случится. 

О.Т. Ну вопрос только в том, где эта подушка. Есть проект, есть проектное финансирование, есть кредиты на покупку площадок. Если покрытие по проекту более чем 100% (то есть продажи полностью покрыли выбранные средства на строительство), и при этом осталось много объемов на продажу, тогда да, подушка есть. Но таких проектов на рынке очень мало.

С.Д. А как выросла себестоимость за год? 

О.Т. Только за прошедший год себестоимость строительства выросла примерно на 20%. Это немало. 

«Ну не могут строительную отрасль взять и бросить»

С.Д. Ты сказала, что строить придется меньше. Но за время пандемии застройщики набрали участков и начали кучу проектов. А стройку ведь нельзя просто взять и остановить. 

О.Т. Я имела в виду вывод новых площадей. Например, компания планировала вводить проект по корпусу в год. А теперь будет выводить по корпусу раз в два года. Придется искать баланс со спросом, других вариантов я не вижу. Возможно, какие-то проекты выдержат модель «снизить цены на 30% и все распродать». Но массово такое физически невозможно.

С.Д. Уже начались разговоры о том, что ключевая ставка 16% — это мало, предлагают поднять ее до 17–18%. 

О.Т. В этом году уже никто не ждет снижения ставки. Все надежды на 2025–2026 годы, что она, наконец-то, пойдет вниз.

«Хорошо бы подтолкнуть рынок “вторички”»

С.Д. Но если не льготная ипотека, то где брать деньги на покупку жилья? Что могут предложить застройщики и банки?

О.Т. В первую очередь программы рассрочек. Это возможность подождать, пока ставка упадет и получится взять ипотеку на более комфортных условиях. Хорошим вариантом было бы субсидирование ставки на 3–5 лет. Мы с банками могли бы обеспечить приемлемую ставку на тот период, пока рынок сам до нее не доползет.

Ну и хорошо бы, конечно, подтолкнуть рынок «вторички». Текущий ценовой разрыв — очень странный.

Ушла эта рабочая схема «продать имеющееся и улучшить жилищные условия». И продать, и купить теперь можно только на «вторичке», «первичка» слишком сильно перегнала ее по ценам.

Но и тут со временем будет найден баланс. Может быть, «вторичка» постепенно догонит новостройки, если льготные программы уберут, и не будет больше роста цен. Или появится другая, новая схема.

Еще у нас есть возможность «миксовать» ипотеку. Например, часть суммы идет по ставке семейной ипотеки, а все, что выше лимита, но до 30 млн, — по стандартной. При объединении получается приемлемая ставка. Пока эта схема работает.

С.Д. Еще одна свежая новация от законодателей — запрет на квартиры площадью менее 28 кв. м. В московском регионе таких квартир немало — 15%. Как это ограничение скажется на рынке и на компании «ФСК»? 

О.Т. Пока мы видели только проект этого постановления, когда его примут — неизвестно. Объекты, которые мы успеем вывести до этого момента, не пострадают. Остальные, естественно, будем пересматривать с учетом нововведения. У нас таких квартир немного, поэтому не думаю, что это будет критично.

А вот на рынок это повлияет не очень хорошо. Уйдут самые доступные лоты, увеличится стоимость и размер кредита, доступность жилья снизится.

«Лучше годами платить ипотеку, чем вынимать деньги из своего бизнеса»

С.Д. Как меняются предпочтения покупателей, их приоритеты, представление о комфорте? Есть ли заметный контраст между разными поколениями?

О.Т. Заметный тренд: у нового поколения слегка стерта сама ценность владения имуществом. Раньше человеку обязательно нужна была своя квартира, он стремился ее купить. Сейчас многие работают на удаленке, у них нет привязки к конкретному месту. Недвижимость — это, наоборот, отягощение. Ты не можешь ее быстро продать и купить в другом месте.

Еще один тренд — отделка. Люди, которые уже пережили ремонты и переезды, хотят готовую квартиру. Особенно это касается массового сегмента. Обеспечить это с точки зрения организации процессов непросто, но этот тренд вряд ли уйдет, так что постепенно застройщики будут идти в эту сторону.

С.Д. Мы обсуждали с одним из экспертов, что поколение 45–40-летних любит сталинские дома, а люди буквально на 10 лет моложе — уже нет. Им нравятся современные панельные дома с красивыми входными группами. Вы замечаете такой тренд?

О.Т. У каждого продукта есть свой покупатель. И у новостроек, и у сталинок есть свои плюсы и минусы, и тут человек определяет исходя из своих потребностей и предпочтений, что у него в приоритете.

Я скорее вижу другой тренд. Люди стали проще относиться к жилью. Раньше была одна квартира на всю жизнь, а сейчас человек может жить сначала в одном месте, потом в другом — нет оседлости. Удаленка меняет образ жизни, появилась мобильность.

А еще молодое поколение более терпимо относится к ипотеке, чем старшее.

Я даже по себе могу сказать: для меня любой кредит был чем-то страшным. Молодежь относится к этому гораздо спокойнее.

Они в силу возраста более уверенно и позитивно смотрят в будущее.

А еще они хорошо умеют считать деньги. Почему льготные программы так простимулировали инвестпокупки? Купить и сдавать квартиру в аренду — не самая быстроокупаемая история, но со ставкой 0,1% это становится выгодно. Да, это ипотека на 30 лет, но ты ее окупишь, да еще и заработаешь.

Раньше ипотека воспринималась как кабала на всю жизнь. А сейчас люди понимают, что 5–6 % — это недорого. И лучше годами платить ипотеку по этой ставке, чем вынимать деньги из своего бизнеса и гасить ее досрочно.

С.Д. Кстати, это еще один тренд. Раньше люди пытались быстрее выплатить ипотеку, а сейчас этот срок все увеличивается. Есть две версии: первая — мы стали беднее, вторая — а зачем спешить? Инфляция ест не только зарплату, но и кредит. 

О.Т. Совершенно верно. Думаю, обе версии верны. Кому-то невыгодно платить быстрее в силу низкой ипотечной ставки, а у кого-то просто нет дополнительных средств на досрочное погашение.

С.Д. Как себя ощущает премиальный рынок? 

О.Т. В бизнес-классе тоже была просадка. Комфорт-класс даже чуть более устойчив, потому что там большая доля семейной ипотеки. В бизнесе, кстати, у нас тоже много ипотечных сделок — до 60%. Не у всех застройщиков так, просто у нас много хорошо работающих программ — например, микс с семейной ипотекой, о котором я уже рассказывала.

С.Д. А покупателей премиального жилья стало меньше или больше? 

О.Т. Скорее меньше. Обеспеченным людям сейчас выгоднее держать деньги на депозитах, чем вкладывать их в недвижимость. Мы же понимаем, что это, как правило, не первая квартира, она нужна в том числе чтобы вложить деньги. Но те люди, кто покупает для себя, конечно, тоже есть, и они сейчас торопятся купить квартиру с выгодной ставкой.

Справка

Образование 

Окончила Московскую академию предпринимательства по специальности «Маркетинг» и Высшую школу экономики по специальности «Бизнес-аналитика».

Карьера

• Начала карьеру в департаменте маркетинга и консалтинга британской компании Astera Group. 
• Продолжила ее в качестве аналитика департамента исследований, аналитики и консалтинга компании Blackwood. 
• Позже перешла в службу проектного консалтинга и аналитики агентства недвижимости Welhome в качестве ведущего аналитика, а затем менеджера проекта. 
• С 2009 года работала в компании «НДВ-Недвижимость», где достигла позиции заместителя генерального директора по развитию.
• В 2017 году была приглашена в ГК «ФСК» (ранее ФСК «Лидер») на должность коммерческого директора. 
• В число ее задач на этой должности входят выстраивание эффективной цепочки взаимодействия между всеми структурами коммерческого блока организации, формирование ценовой политики, политики продаж, скидок и других коммерческих составляющих продукта компании.

Выберите новостройку на Циан

и успейте за льготной ипотекой до 1 июля

Выбрать