Почему может понадобиться расторжение договора
Некоторые недостатки съёмной квартиры сложно обнаружить при просмотре. Но спустя некоторое время выясняется, что жить в арендованном жилье сложно.
К самым распространённым проблемам относятся коммунальные проблемы — перебои с электричеством, водой или плохой интернет. Очень шумно работающий лифт, который мешает спать, или стройка поблизости тоже влияют на качество жизни.
Неприятные соседи, которые шумят по ночам, ругаются или дерутся или оказываются маргиналами, — повод искать новое жилье. Ещё одна веская причина — мыши или насекомые: тараканы, мокрицы/чешуйницы и особенно клопы. Их тоже не сразу увидишь.
Арендатору стоит попробоваться договориться с собственником и сообща решить проблемы, если это возможно. Если не получится, в любой момент можно съехать досрочно.
На какой срок заключается договор найма
Аренду квартиры юридически правильно называть «наём жилья». Понятие «аренда» используется в отношении только нежилых помещений. Но в неофициальном общении чаще употребляется словосочетание «аренда жилья».
Договор найма заключается на любой срок, не превышающий пяти лет. Он бывает краткосрочным, который заключается на срок до года, чаще всего — на 11 месяцев, или долгосрочным — на срок от года.
Краткосрочный договор не нужно регистрировать, долгосрочный по закону должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Стороны вправе не прописывать в договоре конкретный срок его действия. Тогда к нему применяется пункт 1 статьи 683 Гражданского кодекса РФ. Им установлено: если в договоре срок не определён, договор считается заключённым на пять лет.
Когда допустимо расторгнуть договор найма
В одностороннем порядке расторгнуть договор можно досрочно или по соглашению сторон.
По закону наниматель вправе досрочно расторгнуть договор найма через суд, если квартира перестала быть пригодной для проживания или здание было признано аварийным по статье 687 Гражданского кодекса РФ.
Законодательство позволяет прописать в договоре найма свои условия досрочного расторжения. Они должны относиться к предмету договора, его содержанию и регулированию и не противоречить законодательству.
Допустим, добавить пункт о том, что срок договора найма составит 10 лет, нельзя: это противоречит пункту 1 статьи 683 Гражданского кодекса РФ. Поэтому условие применяться не будет.
Некоторые арендаторы в условиях досрочного расторжения договора прописывают потерю работы и невозможность оплачивать аренду. Но они рискуют: потеря работы не относится к предмету договора — предоставление квартиры для проживания. Скорее всего такое условие суд признает недействительным. Аналогично и с условием о невозможности оплачивать наём.
Если есть риск потери работы, в договоре стоит закрепить отсрочку ежемесячного платежа на определённый срок — к примеру, на один месяц.
В договоре всегда есть пункт о расторжении при неуплате аренды. Укажите такой срок неуплаты, в течение которого вы как наниматель можете погасить задолженность — в идеале хотя бы 1−2 месяца. Конечно, если наймодатель согласится включить такой пункт в договор.
Зато в договор допустимо включить условие о расторжении договора, если соседи будут шуметь, пить и драться. Такая причина относится к предмету договора и действительно мешает жить в квартире. То же самое относится и к длительным внеплановым отключениям света и воды.
Важно, чтобы в таких условиях было чёткое указание: из-за подобных обстоятельств, обнаруженных уже после заселения, нельзя использовать квартиру по назначению — непосредственно для проживания.
Кроме того, необходимо предусмотреть способ фиксации таких обстоятельств — это может быть видеозапись, вызов специалистов, которые осуществят замер шума, акт от управляющей компании / ТСЖ. Так вам будет проще доказать, что расторжение договора обосновано и соответствует условиям договора.
В договоре надо обязательно указать, за сколько месяцев арендатор должен предупредить арендодателя о том, что съезжает. Чаще всего указывается срок один месяц, чтобы обе стороны успели найти новые варианты.
Как обойтись без суда
Если не хотите доводить дело до суда, следите за формулировками в договоре. С юридической точки зрения есть огромная разница между двумя похожими формулировками: «расторгнуть договор» и «отказаться от исполнения договора».
В первом случае вас ждёт суд. Формулировка «наниматель вправе расторгнуть договор» означает, что он может обратиться в суд с иском о расторжении.
Отказ от исполнения договора подразумевает право отказаться от договора в одностороннем порядке и не исполнять его условия в соответствии со статьёй 450.1 Гражданского кодекса РФ.
Это право возникает либо при определённых условиях, которые описаны в договоре, либо если в договоре предусмотрено право на односторонний отказ в любой момент по воле любой стороны. Договор считается расторгнутым: стороны расходятся мирно.
Или не мирно: вторая сторона может пойти в суд с требованием признать отказ незаконным и потребовать от контрагента исполнить обязанности по договору за весь срок действия отказа. Например, внести арендную плату за период, в течение которого отказавшийся от договора наниматель даже не пользовался арендованным имуществом.
Дальше всё зависит от решения суда. Если он не обнаружит нарушений при реализации права на односторонний отказ, договор будет считаться расторгнутым после истечения срока, который наниматель указал в уведомлении об отказе от договора.
Как сообщить наймодателю о желании съехать досрочно
О том, что вы хотите съехать раньше срока, можно сообщить и в обычном мессенджере. Но доказательством в случае суда это вряд ли будет, если только договором такой способ прямо не предусмотрен.
По умолчанию способ уведомить об одностороннем расторжении договора — заказное письмо (статьи 165.1, 687 Гражданского кодекса РФ). Наниматель обязан направить его по адресу регистрации наймодателя. Так у вас будет документальное подтверждение, что вы направили уведомление по надлежащему адресу и надлежащему субъекту. И уже наймодатель должен будет доказывать, что не получил его по уважительным причинам.
Не сообщайте о планируемом выселении устно, без письменных уведомлений. Так у вас не будет никакого подтверждения — не исключено, что вам придётся оплатить аренду за период с фактического съезда до момента расторжения договора по суду.
После уведомления собственника нужно передать ему имущество по акту приёма-передачи и съехать в срок, установленный договором и указанный в уведомлении.
В случае бессрочного договора процедура уведомления не меняется. Если в договоре не оговорено другое, по умолчанию уведомление о расторжении должно быть направлено за три месяца до предполагаемого расторжения договора.
Передача квартиры наймодателю
По закону наниматель перестаёт пользоваться квартирой только после передачи её собственнику. Но арендодатель под разными предлогами может отказываться её принять, не подписывая акт приёма-передачи. Он будет просить устранить недостатки, а всё это время арендатор обязан оплачивать аренду.
Если наймодатель отказывает в приёмке квартиры, направьте ему письменное уведомление о необходимости это сделать в связи с тем, что расторгаете договор и возвращаете помещение. Уведомить желательно за 30 дней, заложив время на доставку почты и саму приёмку.
Пункт о том, что собственнику надо принять квартиру, можно включить и в уведомление о расторжении договора.
Если наймодатель отказывается прийти на приёмку, пригласите специалиста — оценщика, который зафиксирует состояние квартиры на дату её предполагаемого возврата. Так для последующего суда у вас будут доказательства, что квартира готова к передаче, и оценка независимого эксперта о её состоянии. Собственнику будет очень сложно доказать, что вы продолжали пользоваться квартирой и должны оплачивать аренду.
Редакция благодарит за помощь при написании статьи Павла Остапчука, юриста практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнёры»
