При покупке жилья вы можете вернуть до 650 тыс. рублей, ранее уплаченных в бюджет как НДФЛ. Рассказываем, из чего складывается эта сумма, какая её доля приходится на вычет за проценты по ипотеке, когда выгоднее его получить, какие документы потребуются и сохранится ли право на вычет при рефинансировании.
Какие бывают вычеты и кому они положены
Если вы платите подоходный налог (НДФЛ) и купили недвижимость — квартиру, дом, комнату или долю, земельный участок для ИЖС, — то вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Это часть уплаченных налогов, которую вам вернут из бюджета после покупки чего-то полезного с точки зрения государства, в данном случае — жилья.
Право на налоговый вычет зависит не от гражданства плательщика НДФЛ, а от его налогового статуса. То есть если вы налоговый резидент РФ, то получите вычет независимо от того, гражданин России вы или нет.
Размер вычета — 13% стоимости жилья, но возвращают его не со всех потраченных средств, а только от суммы до 2 млн рублей.
Таким образом, максимальный размер имущественного вычета: (2 млн × 13%) = 260 тыс. рублей.
Получить такой вычет можно только один раз в жизни, но если жильё стоит меньше 2 млн рублей, то его рассчитывают в зависимости от цены объекта, а остаток можно использовать при покупке другой недвижимости.
Подробнее об имущественном вычете, его расчёте и получении читайте в другой нашей статье.
Если жильё куплено в ипотеку, то заёмщик вправе получить ещё один вычет — за погашение процентов по кредитам на покупку или строительство недвижимости.
Вычет по процентам одобрят, если кредит на жильё является целевым: в условиях должно быть прямо прописано, что средства выданы банком на строительство или покупку жилой недвижимости или земельного участка под ИЖС на территории России.
Апартаменты с точки зрения закона являются нежилым помещением, поэтому налоговый вычет при их покупке вы не получите.
Также возврат процентов по ипотеке не одобрят если вы:
- брали потребительский кредит и направили эти средства на оплату жилья;
- использовали для погашения кредита средства военной ипотеки или другой субсидии — это не ваши деньги, а выплата от государства;
- купили объект у взаимозависимого лица: близкого родственника и других, перечисленных в статье 105.1 НК РФ.
Какую сумму можно получить с процентов по ипотеке
Размер ипотечного вычета — 13% выплаченной суммы. Здесь, как и в имущественном вычете, установлен лимит — 3 млн рублей, то есть максимальная выплата за проценты составляет 390 тыс. рублей.
Вычет за уплату процентов по ипотеке единоразовый. Перенести неполученный остаток на другой объект нельзя.
Вернуть НДФЛ можно с той суммы, которую вы уже перечислили банку, поэтому получить сразу весь вычет не удастся.
К примеру, за первый год заёмщик выплатил 250 тыс. рублей процентов, а значит, может вернуть: (250 тыс. × 13%) = 32,5 тыс. рублей.
В следующем году ситуация повторится, и так до исчерпания всего лимита.
Если ипотека выдана до 1 января 2014 года, то действует другое правило: 13% можно вернуть со всей суммы выплаченных процентов. То есть если вы взяли кредит в июне 2013 года и всего заплатили по нему 3,8 млн рублей процентов, то вернуть сможете: (3,8 млн × 13%) = 494 тыс. рублей.
Даже если вы давно закрыли ипотеку, но вычет по процентам не получали, право на возврат у вас сохраняется.
Когда лучше оформить вычет по процентам
Право на любой из вычетов — и имущественный, и с процентов по ипотеке — возникает после регистрации права собственности на жильё.
Заявить о них можно будет со следующего года: если право собственности на квартиру оформили в 2024 году, то подать декларацию для получения вычета можно с 2025 года.
Если говорить об ипотеке на новостройку, то обычно выплачивать кредит за неё начинают значительно раньше получения права собственности. Вычет по процентам в этом случае будет рассчитываться с первого платежа по кредиту, но заявить его всё равно можно только после оформления права собственности.
Например, договор долевого участия заключили в 2022 году, а акт приёма-передачи собственник подписал в 2024-м. Подать декларацию на вычет он сможет в 2025 году, но проценты при этом будут учтены с первого платежа в 2022-м.
С 2014 года вычет по процентам и имущественный налоговый вычет — это два отдельных вычета. То есть вы можете получить вычет на покупку жилья за одну квартиру, а на проценты заявить вычет по другому объекту. Главное, чтобы право на возврат НДФЛ возникло после 1 января 2014 года — до этого момента вычеты были связаны.
Как правило, заёмщики применяют следующую схему возврата: сначала получают имущественный вычет в размере 260 тыс. рублей, так как по нему всю сумму начисляют единоразово, а затем уже заявляют вычет по процентам — его выгоднее получить сразу за несколько лет.
Декларацию можно подавать в ФНС ежегодно, а можно раз в несколько лет, но надо учитывать, что НДФЛ вернут только за три последних года. Так, в 2024 году можно подать заявление на вычет за 2021, 2022 и 2023 годы, а вот декларацию за 2020 год уже не примут.
Сергей купил квартиру в ипотеку за 4 млн рублей и оформил право собственности в 2019 году. В 2024 году он решил оформить имущественный вычет и вычет за проценты.
К возврату у него получилось:
- 260 тыс. имущественного вычета;
- 97,5 тыс. за проценты, так как за эти годы он выплатил банку 750 тыс. рублей.
Итого он может вернуть 357,5 тыс. рублей. За 2019–2023 годы он заплатил в бюджет 480 тыс. рублей НДФЛ, но вернуть всю сумму вычетов сразу Сергей не сможет.
В 2024 году к возврату одобрят НДФЛ за 2021–2023 годы, а за этот период в бюджет он уплатил 310 тыс. рублей. Остаток вычета при этом не пропадёт, а перейдёт на следующий год и далее до исчерпания всей суммы.
Узнать, сколько налога на доходы вы заплатили за определённый год, можно из справки 2-НДФЛ. Вы можете запросить её у работодателя, а также самостоятельно скачать из личного кабинета налогоплательщика в разделе «Доходы» на сайте ФНС.
Сумму выплаченных за год процентов по ипотеке можно узнать, запросив соответствующую справку из банка: в отделении, через интернет-банк или мобильное приложение.
Могут ли супруги заёмщиков получить вычет по процентам
При покупке недвижимости в официальном браке право на вычет по процентам имеет каждый супруг, если между ними не заключён брачный договор. При этом не важно, на кого именно оформлено жильё и кредит. Таким образом, на двоих супруги могут получить до 780 тыс. рублей.
Распределять между собой сумму уплаченных процентов они могут в любой пропорции, либо один супруг может отказаться от вычета в пользу другого. Тогда он сохранит право на выплату по процентам до следующей ипотеки. Заявлять вычет обоим супругам выгоднее, если переплата по процентам существенно больше 3 млн рублей.
Супруги Антон и Марина купили в ипотеку дом, сумма выплаченных банку процентов составила 4 млн рублей.
Они могли разделить её пополам, тогда каждый бы получил: (2 млн × 13%) = 260 тыс. рублей, на двоих — 520 тыс. рублей.
Но они решили, что будет выгоднее, если муж получит 390 тыс. сейчас, а жена сохранит своё право на возврат до следующего кредита, так как они планировали менять жильё с использованием ипотеки. Жена потом также оформит вычет по процентам на максимально возможную сумму, и тогда общий размер возврата вырастет до 780 тыс. рублей.
Как оформить вычет за уплаченные проценты
И имущественный, и ипотечный вычет можно получить двумя путями: подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую или передать уведомление о праве на возврат налога работодателю.
В первом случае проще всего действовать через личный кабинет физлица на сайте ФНС. Заполнять декларацию надо за каждый год возврата отдельно. Скачать соответствующие программы можно с сайта налоговой, там сделана разбивка по годам. Другой вариант — пошагово заполнить декларацию онлайн прямо в личном кабинете.
Для получения вычета по ипотеке к декларации нужно приложить:
- справку 2-НДФЛ за каждый год, по которому запрашиваете вычет;
- копию паспорта;
- кредитный договор;
- актуальный график погашения кредита и уплаты процентов;
- документы об уплате процентов по ипотечному, целевому кредитному договору или договору займа: чеки, банковские выписки, справку от банка об уплаченных процентах;
- свидетельство о браке, если жильё куплено без заключения брачного договора, и заявление о распределении вычета между супругами.
Проверка декларации в налоговой длится до трёх месяцев, при положительном решении деньги в течение 30 дней зачислят на счёт, указанный в заявлении.
С 2021 года вычет по ипотеке можно оформить в упрощённом порядке при условии, что банк-кредитор включён в систему обмена данными с ФНС. При этом декларация 3-НДФЛ заполняется прямо на сайте налоговой, к ней прикрепляются необходимые документы, а подтверждение расходов налоговая получает от банка автоматически, хотя для надёжности документы об уплате процентов можно также приложить.
Срок проверки при использовании упрощённой схемы сокращается до 30 дней, а деньги на счёт перечислят в течение 15 дней после её окончания.
Оформление вычета через работодателя позволяет получить его, не дожидаясь окончания года, — вам просто будут платить зарплату без удержания 13% НДФЛ. Для этого надо представить работодателю уведомление из налоговой о своём праве на вычет.
Оформить его также можно через личный кабинет на сайте ФНС: раздел «Жизненные ситуации» → «Запросить справку» → «Получить справку о подтверждении права на получение имущественных вычетов».
К заявлению нужно будет приложить копии документов и подписать его с помощью электронно-цифровой подписи, которая формируется прямо в личном кабинете.
Однако в случае вычета по ипотеке такой вариант может быть неудобен: проценты уплачиваются ежемесячно, а значит их уплату придётся постоянно подтверждать справкой из банка.
В таком случае лучше обратитесь за вычетом ближе к концу года — скажем, в ноябре. Тогда при представлении уведомления работодатель вернёт НДФЛ сразу за 11 месяцев, а вам не придётся подавать декларацию и ждать, пока пройдёт камеральная проверка.
Вычет за проценты при рефинансировании кредита
Рефинансирование ипотечного кредита не влияет на получение налоговых вычетов, положенных заёмщику. Проводить его можно сколько угодно раз — вы всё равно сможете возвратить проценты, выплаченные всем банкам.
Сделать это можно через одно заявление, но во втором и последующих договорах обязательно должно быть упоминание, что производится рефинансирование задолженности. К заявлению надо будет приложить все договоры и справки о выплате процентов из каждого банка.
Резюме
- Вычет за проценты по ипотеке могут получить налоговые резиденты РФ, являющиеся плательщиками НДФЛ, если они оформили целевой кредит на покупку жилья.
- Максимальная сумма вычета — 390 тыс. рублей, то есть 13% установленного лимита в 3 млн рублей.
- Заёмщик получает этот вычет по мере выплаты процентов банку. Вернуть всю сумму сразу, как в случае с имущественным вычетом, не получится.
- Вычет по ипотеке можно получить один раз в жизни, переносить его неиспользованный остаток на другие объекты нельзя.
- Налог можно вернуть за три последних года с даты подачи документов, но сроки подачи при этом не ограничены: можно купить квартиру в 2018 году, а за вычетом обратиться в 2025-м.
- Если при помощи ипотеки куплено совместное жильё, получить вычет может каждый из супругов.
- Рефинансирование не влияет на право получения вычета по ипотеке, если в следующем кредитном договоре есть ссылка на предыдущий.
