- Доля срочных продаж у собственников выше. Чаще других такие сделки проводят в Краснодаре, Волгограде и Ростове-на-Дону. Реже остальных — в Челябинске.
- При срочных продажах владельцы квартир предоставляют меньшие скидки, чем риелторы.
- Торговаться с продавцом через риелтора лучше в Новосибирске, с собственниками напрямую — в Волгограде. Доля квартир, по которым указана возможность торга, увеличивается как по объявлениям напрямую от собственников, так и от риелторов.
- Все собственники, за исключением москвичей, не готовы самостоятельно проводить альтернативные сделки. Продажу по сложной схеме доверяют риелторам волгоградцы и пермяки.
- Самые лояльные к ипотечным покупателям продавцы живут в Казани. Против чаще других выступают новосибирцы. За год лояльность продавцов к ипотечным заемщикам выросла. В особенности — по объектам от собственников.
- Собственники напрямую реже продают квартиры в новых домах. Проще всего найти недвижимость напрямую от владельца в недавно построенной многоэтажке в Самаре, Воронеже и Нижнем Новгороде.
Для дальнейших расчетов проанализированы объявления вторичного рынка, опубликованные на сайте Циан, в городах-миллионниках, а также в Московской и Ленинградской областях.
Собственники часто продают квартиры срочно
Осенью 2022 года доля объявлений о срочной продаже квартир в крупнейших городах России достигла 4% и обновила трехлетний максимум. При этом собственники такие сделки проводили чаще риелторов.
На протяжении всего 2022 года эта разница была существенной и доходила до 1 п. п. в мае — 4,6% квартир от владельцев продавалось срочно, а 3,6% — через агентов. Большой разрыв был и в октябре — 4,7% от собственников против 3,8% от риелторов.
В начале 2023 года разница нивелировалась. Так, в феврале по 3,6% квартир продажа велась срочно и от владельцев недвижимости, и от агентов. А в марте доля срочных продаж от собственников впервые оказалась ниже (3,1%), чем от риелторов (3,4%).
Наибольшая доля срочных продаж от собственников в 5−8% зафиксирована в Краснодаре, Волгограде и Ростове-на-Дону. Наименьшая (до 2,5%) отмечена в Нижнем Новгороде, Перми и Челябинске. До резкого снижения спроса в январе-феврале 2022 года большая доля срочных продаж также была характерна для квартир напрямую от собственников.
Доля объявлений о срочной продаже квартир на вторичном рынке
По данным Циан.Аналитики
Срочные продажи, как правило, подразумевают наличие дисконта к рынку. В среднем по всем объявлениям от собственников такие квартиры продаются на 1,5% дешевле среднерыночных значений.
По квартирам от риелторов средний дисконт больше — на уровне 4%. Таким образом, собственники менее охотно предоставляют скидки даже при срочной продаже. Наибольший средний дисконт по срочным сделкам среди объявлений напрямую от владельцев объектов — в Казани, Ленинградской области и Ростове-на-Дону.
Где выгоднее торговаться с риелторами?
О возможности небольшого торга в объявлениях чаще указывают по объектам от собственников: 22,3% квартир от всего объема предложения. По квартирам от риелторов показатель чуть ниже — 19,8%.
Среди всех крупнейших городов активнее других готовы торговаться с покупателями — как собственники, так и риелторы — в Уфе и Воронеже. Реже — в Волгограде, Челябинске и Красноярске.
Только в двух городах — Новосибирске и Уфе — доля объявлений с торгом выше именно по квартирам от риелторов. Обратная ситуация — в Волгограде и Воронеже, где доля квартир от собственников, по которым можно торговаться, практически в два раза выше.
В целом на протяжении всего 2022 года и в 2023-м доля продавцов, которые допускают в объявлениях возможность торга, увеличивается.
От риелторов год назад это значение по всем городам составляло 17%, сейчас — 19,8%. От собственников доля таких квартир с возможностью торга изначально была выше (20,4%). Сейчас она составляет 22,3%.
Доля объявлений с указанием возможности торга, города-миллионники
По данным Циан.Аналитики
Собственники не готовы самостоятельно проводить альтернативные сделки
На вторичном рынке распространены альтернативные сделки, когда собственник продает квартиру и параллельно покупает взамен новую. Свободная продажа подразумевает только реализацию объекта, без сбора цепочки из нескольких сделок.
Владельцы недвижимости намного реже готовы самостоятельно продавать квартиру при альтернативной сделке. В среднем по всем крупнейшим городам только 11% квартир от собственников представлено с отметкой об альтернативной сделке, тогда как по объектам от риелторов показатель составляет 15%.
Необходимо учитывать, что реальные цифры в разы выше: не все продавцы готовы в объявлении сообщать о таких нюансах, потенциально усложняющих сделку.
Минимальная доля альтернативных сделок у собственников (по объявлениям на сайте Циан) — в Краснодаре и Ростове-на-Дону (всего 1–2% общего количества объявлений). В этих городах много инвесторов, которые продают не единственное жилье. «Альтернатива» по квартирам им не требуется. По вариантам от агентов перечисленные города также являются лидерами по минимальной доле альтернативной продажи, пометки о которой есть в объявлении.
Наибольшая доля объявлений с альтернативными сделками от собственников — в Москве, Санкт-Петербурге и Нижнем Новгороде (по 17%). Впрочем, среди этих городов наравне с риелторами цепочки готовы строить только жители столицы (19% альтернативных сделок от риелторов, разрыв между долями составляет 2%). В Санкт-Петербурге разница между показателями составляет 5%, а в Нижнем Новгороде — 14%.
Также преимущественно доверяют риелторам такие сложные сделки в Волгограде, где доля объявлений с альтернативными продажами на 22% выше у риелторов, чем у собственников, и в Перми (разрыв 15%).
Собственники лояльнее к ипотеке
Большинство сделок сегодня проходит в ипотеку. При размещении объявления о продаже собственники гораздо чаще указывают возможность кредитования — только для 2% лотов продавцы не заполнили соответствующее поле. В объявлениях от агентов о возможности взять ипотеку указано только в 81% лотов, то есть по каждому пятому объекту подобной информации нет.
В дальнейшей статистике учитывались только те объявления, по которым есть данные по ипотечному кредитованию.
В среднем по всем городам только 8% владельцев недвижимости не готовы обсуждать сделку с ипотечными заемщиками. В Казани и Уфе к ним лояльны 95% продавцов-собственников, а в Омске — 94%. В Москве среднее значение — 92%.
В Новосибирске только 79% продавцов готовы заключать сделку с ипотечным заемщиком. Также не слишком позитивно относятся к наличию ипотеки у покупателя жители Екатеринбурга, Красноярска и Челябинска — 88–89% владельцев готовы продавать в ипотеку.
В объявлениях от агентов доля согласных на ипотеку составляет 90%. Наиболее лояльные продавцы — в Москве, Нижнем Новгороде и Казани. При этом только в столице Татарстана к ипотечным заемщикам положительно относятся и собственники, и агенты.
За год продавцы стали чаще соглашаться на ипотеку у покупателей. Год назад по 11% объявлениям от собственников и 12% от риелторов не рассматривались заемщики с кредитами. Сегодня показатели составляют 8 и 10% соответственно.
Собственники реже продают новые дома
Недавно сданные дома (в 2018–2022 годах) на вторичном рынке чаще продают риелторы. Около 28% всех квартир от агентов в продаже находится именно в таких объектах. Объявления от собственников в новых домах составляют чуть менее четверти (24%) всего предложения напрямую от владельцев квартир.
Покупатели, которые ищут готовую квартиру в новом доме и рассматривают варианты от владельцев, имеют наибольший выбор в Самаре. Здесь каждая четвертая квартира в недавно сданной многоэтажке — от собственника, а не риелтора.
Также высокая доля таких квартир (18−19%) — в Воронеже и Нижнем Новгороде. А в Казани и Новосибирске, напротив, только 6% квартир вторичного рынка в новых домах продается от собственников. В Ростове-на-Дону этот показатель составляет 8%, а в Москве — 9%.
Ценовая политика собственников по отношению к новым квартирам в целом соответствует общей динамике: такая недвижимость преимущественно дороже в сравнении с вариантами от агентов (в среднем на 3%).
Исключения — Москва и Санкт-Петербург, где владельцы напрямую продают такие квартиры чуть дешевле, чем в среднем от риелторов (на 2–6%). Дороже рынка продаются квартиры напрямую от собственников в Челябинске, Новосибирске и Красноярске — жилье в среднем на 10–12% дороже, чем от агентов в том же городе.
По данным Циан.Аналитики
«В среднем собственники скидки дают реже, зато они более лояльны к ипотеке и чаще идут на торг. Для покупателя не так принципиально — выбирать квартиру от риелтора или напрямую от владельца жилья», — считает руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.
По его мнению, нужно ориентироваться на важные характеристики, а уже потом учитывать перечисленные особенности покупки с учетом конкретного города. Несмотря на общие тренды для всех крупнейших городов, рынки имеют региональные особенности. Но везде растет количество объявлений напрямую от владельцев квартир.
