- Что такое ипотека с созаёмщиками
- Ипотека без брака
- Как взять ипотеку на двоих
- Как решить, кто титульный заёмщик
- Документы для подачи ипотечной заявки на двоих
- Риски ипотеки на двоих
- В чём плюсы и минусы ипотеки на двоих
- Что делать, если один из партнёров перестал платить
- Что делать с ипотекой при расставании
- Ошибки при оформлении ипотеки
Что такое ипотека с созаёмщиками
Многие называют совместное проживание мужчины и женщины гражданским браком, но с юридической точки зрения это считается сожительством. В такой паре не действует режим совместной собственности, а приобретённое имущество принадлежит только тому, на кого оно оформлено, даже если для покупки использовались общие деньги.
Если мужчина и женщина состоят в браке, один из супругов при оформлении ипотеки автоматически становится созаёмщиком. В случае с людьми, которые не регистрировали отношения, всё выглядит иначе.
Что важно знать:
1. Купить квартиру в ипотеку может и один из сожителей, но в таком случае она оформляется только на него.
2. При расставании недвижимость останется за тем, на кого оформлена ипотека.
3. Можно взять совместную ипотеку без брака с оформлением квартиры в долевую собственность.
Если люди не состоят в браке и берут жилищный кредит, они могут стать созаёмщиками. Отвечать за его возврат перед банком в этом случае будут оба.
Ипотека без брака
При оформлении ипотеки без брака стороны могут сами договориться, кто и в каком размере вносит платежи. Обычно они распределяется пропорционально выделенным долям в праве собственности.
Андрей и Ирина решили купить жильё в ипотеку. Зарегистрировать брак они не могут, т. к. оба официально не разведены. Пара договорилась, что Ирина будет вносить меньший платёж, так как у неё доход ниже, но взамен Андрею достанется большая доля.
Ипотека оформлена на двоих заёмщиков в долевую собственность. По договору мужчине выделено ¾ доли в праве, женщине — ¼. Ежемесячный платёж — 50 000 рублей. Они договорились, что каждый будет вносить деньги пропорционально размеру своих долей. Мужчина должен платить 37 500 рублей, женщина — 12 500 рублей.
Банку всё равно, кто из заёмщиков будет выплачивать кредит — ипотечный счёт у них общий. Если платежи перестанут поступать, кредитор вправе взыскать долг с основного заёмщика или подать иск сразу к обоим из них.
При этом пара вправе вообще не выделять доли и оформить квартиру в собственность только одного человека — основного заёмщика. Но созаёмщик в таком случае не сможет рассчитывать на свою долю при расставании.
Как взять ипотеку на двоих
К созаёмщикам банки предъявляют такие же требования, как к основным заёмщикам. Важно, чтобы у обоих из них была хорошая кредитная история, постоянная работа и оптимальная финансовая нагрузка по другим кредитам.
Что нужно для оформления ипотеки:
1. Изучить предложения банков и выбрать подходящее. Обратите внимание на процентные ставки и срок кредитования — они будут влиять на ежемесячный платёж.
2. Подать заявку на кредит онлайн. Перед этим желательно сделать предварительный расчёт условий ипотеки. Если всё устраивает, заполните заявку вручную или через Госуслуги — многие банки разрешают это делать с помощью учётной записи на портале.
3. Получить предварительное одобрение. Обычно оно поступает на телефон или электронную почту в течение 5–10 минут после подачи заявки. Решение может быть пересмотрено после детальной проверки заёмщика и созаёмщика.
4. Отправить кредитору документы для проверки. В большинстве случаев это можно сделать онлайн, но некоторые банки просят приносить их в офис.
5. Выбрать квартиру в новостройке или на вторичном рынке. На поиск обычно даётся 3 месяца.
6. Заказать отчёт об оценке рыночной стоимости жилья в компании, у которой есть допуск СРО.
7. Подать заявку на страхование жилья.
8. Принести или отправить оригиналы документов в банк. Когда отчёт об оценке будет готов, возьмите его и документы продавца — они нужны кредитору для проверки сделки.
9. Заключить договор купли-продажи (ДКП). Сделка оформляется в банке. На ней должны присутствовать все стороны: продавец, гражданский супруг-созаёмщик, основной заёмщик. Также на этом этапе подписывается кредитный договор, приобретается страховка, открывается ипотечный счёт.
10. Дождаться регистрации перехода права собственности в Росреестре. В среднем это занимает 10–12 дней.
Большинство банков самостоятельно запрашивают сведения о приобретаемой недвижимости в Росреестре. Когда право собственности зарегистрируют, банк перечислит продавцу оставшуюся сумму.
Как решить, кто титульный заёмщик
Титульный — это основной заёмщик. Стороны могут сами договориться, кто будет основным заёмщиком, а кто — созаёмщиком. Для банка это не важно, главное, чтобы оба соответствовали требованиям. Если ипотечные платежи перестанут поступать, кредитор взыщет их с созаёмщика, даже если его доля в квартире не выделена, и вся недвижимость принадлежит титульному заёмщику.
Документы для подачи ипотечной заявки на двоих
У всех банков разные требования к перечню документов. Если вы берёте ипотечный кредит в банке, через который вам или вашему гражданскому супругу перечисляют зарплату, могут запросить только паспорт.
Что обычно требуется:
1. Паспорт и СНИЛС.
2. Справка о доходах.
3. Адресная справка.
4. Свидетельства о рождении детей, если они есть.
Трудовая книжка обычно не нужна, банки сами запрашивают сведения о работе заёмщика в Социальном фонде России (СФР). Если ипотеку оформлять в банке, в котором есть зарплатная карта или расчётный счёт, доход подтверждать не нужно.
со скидкой 4%
на ипотеку
Риски ипотеки на двоих
К оформлению ипотеки на двоих стоит отнестись ответственно. Если один заёмщик захочет продать квартиру после погашения долга, понадобится согласие второго. Долю можно продать третьему лицу и до погашения ипотеки, но нужно предоставить преимущественное право выкупа другому собственнику, а также получить согласие банка.
Что ещё необходимо учитывать:
1. В случае смерти одного заёмщика второй сможет получить его долю только по завещанию.
2. Если будет просрочка по платежам, негативная отметка в кредитной истории появится у обоих заёмщиков.
3. Если в дальнейшем вы решите заключить брак, квартира, купленная в ипотеку без выделения доли созаёмщику, будет считаться вашей добрачной собственностью и не будет разделена в случае развода.
4. Созаёмщик несёт такую же ответственность, как и титульный заёмщик. При просрочке банк будет взыскивать деньги с него.
В чём плюсы и минусы ипотеки на двоих
Главное преимущество — больше шансов взять ипотеку на выгодных условиях, так как банк учитывает доход обоих заёмщиков. Например, если вы зарабатываете 30 000 рублей в месяц, вам будет сложно получить одобрение или придётся искать совсем бюджетную квартиру. Банк охотнее примет положительное решение, если вы привлечёте гражданского супруга в качестве созаёмщика, особенно если его доход выше вашего.
Другие плюсы:
1. Право на оформление налоговых вычетов — за покупку жилья и по уплате процентов — есть у каждого из заёмщиков. Поэтому вам вернут не 260 000 рублей, а в 2 раза больше.
2. Удобно, если нет общего бюджета: имущественный налог будет рассчитываться пропорционально доле каждого человека.
3. Размер долей сразу указывается в договоре, специально выделять их не нужно.
Из недостатков совместной ипотеки — солидарная ответственность созаёмщиков. Если титульный заёмщик перестанет выплачивать кредит, долг придётся погашать созаёмщику. Также роль играет кредитная история обоих: если хотя бы у одного она плохая, банк может отказать в кредитовании или попросить найти другого созаёмщика.
Что делать, если один из партнёров перестал платить
В этом случае долг будет погашать созаёмщик. В дальнейшем он может взыскать часть суммы с основного заёмщика.
Мужчина и женщина купили квартиру вне брака. Недвижимость оформлена в собственность женщины, но гражданский супруг выступал созаёмщиком. Свои деньги в погашение ипотеки он поначалу не вкладывал. Через некоторое время платежи перестали поступать, банк обратился с требованием к созаёмщику. Мужчине пришлось погашать долг, он выплатил весь остаток ипотечного кредита — 2 млн рублей. В дальнейшем он взыскал эту сумму с собственника — титульного заёмщика.
Что делать с ипотекой при расставании
Здесь многое зависит от содержания ипотечного договора и отношений с человеком.
У заёмщиков есть несколько вариантов:
1. Продать ипотечную квартиру с согласия банка, поделить деньги.
2. Отказаться от доли и получить от второй стороны компенсацию её стоимости.
3. Ничего не менять, продолжать выплачивать кредит.
Обычно весь долг переводят на одного из заёмщиков, но для этого нужно согласие банка. Он может и отказаться, если у клиента не хватает дохода для оплаты ежемесячных платежей.
Ошибки при оформлении ипотеки
Распространённая ошибка — оформление недвижимости в собственность только одного человека. Долговые обязательства при этом будут на двоих. Если что-то пойдёт не так, созаёмщик останется без жилья и с невыплаченным кредитом. Он сможет потребовать лишь компенсацию суммы, которую успел заплатить.
Другие ошибки:
1. Не хранить чеки. Если отношения испортятся и придётся взыскивать деньги, все платежи нужно будет подтверждать.
2. Оплата кредита с общего счёта. Так будет сложно доказать, кто и какую сумму вносил, если речь идёт о взыскании денежных средств.
Лучше указывать все условия сделки в договоре купли-продажи или долевого участия с расчётом на то, что отношения могут испортиться, придётся делить долги и недвижимость. Также можно заключить соглашение о выделении долей отдельно, если их распределение сразу не было оговорено. Устные договорённости юридической силы не имеют.
Фото: freepik.com
