Льготная ипотека в 2024 году: какие программы доступны заемщикам

1 июля завершила работу самая массовая госпрограмма — льготная ипотека под 8%, а в другие программы вносят изменения. Циан.Журнал проверил, какие льготные программы и на каких условиях по-прежнему доступны заемщикам. 

Семейная ипотека

Cемейную ипотеку запустили в 2018 году, чтобы помочь семьям с детьми решить жилищный вопрос. За годы работы в программу неоднократно вносили поправки: например, в 2021 году ее распространили на индивидуальное жилищное строительство, а в 2023-м расширили круг заемщиков на семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми. 

В 2024 году срок действия семейной ипотеки продлили до конца 2030-го, но условия программы при этом изменились: сузился круг возможных заемщиков, а для жителей ДФО ставка выросла до 6%.

Оформить семейную ипотеку могут семьи: 

1. Где есть хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет (то есть пока ребенку не исполнится 7 лет).
2. С ребенком-инвалидом любого возраста (то есть до тех пор, пока ему не исполнится 18 лет).
3. Желающие купить новостройку в малых городах численностью до 50 тыс. человек (кроме Московской и Ленинградской областей) и имеющие двух несовершеннолетних детей.
4. Планирующие купить жилье в регионах с низким объемом строительства или в регионах, где есть индивидуальные программы развития, и имеющие двух несовершеннолетних детей.

Родители усыновленных детей, попадающие под указанные условия, также могут получить льготный кредит.

Условия кредитования:

• Ставка: 6% для всех регионов (ранее жители ДФО могли получить ее по ставке 5%).
• Первоначальный взнос: от 20%, можно использовать маткапитал.
• Максимальная сумма кредита: до 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, МО и ЛО, до 6 млн рублей — для остальных регионов.
• Заемщик — гражданин РФ, дети тоже должны быть гражданами России.

Что можно купить по семейной ипотеке:

1. Семьи с ребенком до 6 лет включительно или ребенком-инвалидом до 18 лет могут приобрести:

• Квартиру у застройщика в готовом или строящемся доме, в том числе таунхаусе.
• Строящийся частный дом по ДДУ у застройщика в границах малоэтажных жилых комплексов.
• Готовый дом (с земельным участком) от застройщика по договору купли-продажи.
• Вторичное жилье в регионах, где, по данным ЕИСЖС, нет строящихся многоквартирных домов, — но только если в семье есть ребенок-инвалид.
• Также деньги можно направить на строительство частного дома (на имеющемся или приобретаемом земельном участке).

2. Семьи, в которых есть двое и более несовершеннолетних детей, могут приобрести:

• Квартиру у застройщика в готовом или строящемся доме (в том числе таунхаусе), расположенную на территории отдельных регионов РФ или в малых городах с населением до 50 тыс. человек (кроме Московской и Ленинградской областей). Жить или иметь прописку в выбранном регионе или малом городе заемщик при этом не обязан. 
• Строящийся частный дом по ДДУ у застройщика в границах малоэтажных жилых комплексов, без ограничений по региону.
• Готовый дом (с земельным участком) от застройщика по договору купли-продажи, без ограничений по региону.
• Также деньги можно направить на строительство частного дома (на имеющемся или приобретаемом земельном участке), без ограничений по региону.

Таким образом, жилье по программе «Семейная ипотека» за редким исключением можно купить только у застройщика — по ДДУ или договору купли-продажи.

В число юрлиц, у которых заемщики могут приобретать недвижимость в рамках семейной ипотеки, также включены управляющие компании закрытых паевых фондов (ЗПИФ), Фонд развития территорий, Фонд реновации жилой застройки (Москва).

Со 2 июля 2024 года оформить семейную ипотеку для покупки жилья по договору уступки права требования нельзя.

Если предыдущая ипотека взята на покупку жилья от застройщика (юрлица, ИП или фонда), то ее можно рефинансировать по семейной ипотеке, но только семьям с ребенком до 6 лет или ребенком-инвалидом младше 18 лет.

Кредит на строительство дома рефинансировать могут семьи с ребенком-инвалидом, но только если в договоре подряда предусмотрены расчеты через эскроу-счет.

Дальневосточная ипотека

На территории Дальневосточного федерального округа с 2020 года можно оформить ипотеку по ставке до 2% на весь срок кредитования при покупке или строительстве жилья. Программа действует до конца 2030 года. 

Кто может получить кредит: 

1. Супруги не старше 36 лет в официальном браке.
2. Не состоящий в браке родитель не старше 36 лет с несовершеннолетним ребенком (в том числе усыновленным).
3. Участники программы «Дальневосточный гектар» (потратить кредит можно будет только на строительство дома на полученном участке). 
4. Участники программы «Повышение мобильности трудовых ресурсов» (в субъектах из состава ДФО).
5. Медработники и учителя, работающие в государственных (муниципальных) образовательных или медорганизациях на территории ДФО (требования к стажу отменены с 1 июня 2024 года).
6. Работники предприятий оборонно-промышленного комплекса (ОПК) на территории Дальнего Востока. 
7. Участники СВО и члены семей военнослужащих, погибших во время спецоперации.
8. Переселенцы (граждане России) с территории Украины, из ЛНР и ДНР, проживающие в ДФО.

По дальневосточной ипотеке можно купить:

• Квартиру у застройщика в готовом или строящемся доме.
• Строящийся индивидуальный дом у застройщика по ДДУ.
• Индивидуальный дом по договору купли-продажи у юридического лица или ИП — первых собственников.
• Вторичное жилье на сельских территориях в ДФО.
• Вторичное жилье на территории Магаданской области и Чукотского автономного округа.
• Вторичное жилье в моногородах на территории ДФО.

Условия программы:

• Ставка — до 2%.
• Первоначальный взнос — от 20%, можно использовать маткапитал.
• Максимальная сумма кредита — 6 млн рублей, но она может быть увеличена до 9 млн рублей, если заемщик собирается купить или построить жилье площадью более 60 кв. м (не распространяется на вторичный рынок). 
• Максимальный срок кредитования — 20 лет.
• Рефинансировать старую ипотеку по программе нельзя.

Заемщик не обязан жить в ДФО на момент получения кредита, но после оформления права собственности он должен зарегистрироваться в жилье не позднее чем через 270 дней и передать подтверждающие документы в банк. Прописка должна действовать не менее пяти лет. Если не выполнить эти требования, банк может пересмотреть условия кредита. 

Арктическая ипотека 

Арктическая ипотека, самая молодая из госпрограмм, заработала в конце 2023 года. Фактически это расширение программы «Дальневосточная ипотека» на самые северные регионы страны. Приобрести жилье под 2% годовых по ней можно в сухопутной части Арктической зоны России, охватывающей девять регионов.

Кто может участвовать в программе: 

1. Супруги не старше 36 лет в официальном браке.
2. Не состоящий в браке родитель не старше 36 лет с несовершеннолетним ребенком (в том числе усыновленным).
3. Участники программы «Арктический гектар» (потратить средства можно будет только на строительство дома на полученном участке). 
4. Участники программы «Повышение мобильности трудовых ресурсов» (в субъектах, входящих в состав АЗРФ).
5. Медработники и учителя, работающие в государственных (муниципальных) образовательных или медорганизациях на территории Арктики (требования к стажу отменены с 1 июня 2024 года).
6. Работники приоритетных отраслей, заключившие с предприятием постоянный трудовой договор. Например, в Архангельской области это судостроение, машиностроение, наука и образование, туризм и другие.
7. Работники предприятий оборонно-промышленного комплекса (ОПК) на территории АЗРФ. 
8. Участники СВО и члены семей военнослужащих, погибших на спецоперации.
9. Переселенцы (граждане России) с территории Украины, из ЛНР и ДНР, проживающие в АЗРФ.

Условия кредитования: 

• Ставка — до 2%.
• Первоначальный взнос — от 20%, можно использовать маткапитал.
• Максимальная сумма кредита: до 6 млн рублей, но она может быть увеличена до 9 млн рублей, если заемщик собирается купить или построить жилье площадью более 60 кв. м (не распространяется на вторичный рынок).
• Цена квадратного метра объекта не должна быть выше среднерыночного показателя в регионе, который установлен Минстроем на дату оформления кредита. Переоценку ведомство производит раз в полгода.
• Ипотеку можно выплачивать в течение 20 лет.
• Программа действует до 31 декабря 2030 года.
• Рефинансировать другую ипотеку по арктической программе нельзя.

Заемщик не обязан жить в регионе на момент получения ипотеки, но после оформления права собственности он должен зарегистрироваться в жилье не позднее чем через 270 дней. Прописка должна действовать не менее пяти лет (но это не обязывает заемщика жить там постоянно). Если не выполнить эти требования, банк вправе повысить ставку по кредиту. 

По арктической ипотеке можно купить:

• Квартиры у застройщика в готовом или строящемся доме, таунхаусе.
• Индивидуальный дом по договору купли-продажи у юридического лица или ИП — первых собственников.
• Строящийся индивидуальный дом у застройщика по ДДУ.
• Вторичное жилье — квартиры или дома — только на территориях сельских поселений и моногородов. К последним, например, относятся Норильск, Заполярный, Мирный.
• Земельный участок для ИЖС.

Сельская ипотека

Программа «Сельская ипотека» распространяется на строительство или приобретение жилого дома или таунхауса на сельских территориях. 

Программа не действует в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Списки территорий, подходящих под сельскую ипотеку, утверждаются на местном уровне в каждом субъекте РФ. 

Никаких ограничений по семейному положению или месту работу заемщика программа не предусматривает. Главное, чтобы он был гражданином РФ в возрасте 21–65 лет. 

Условия кредитования: 

• Ставка: от 0,1 (на приграничных территориях) до 3%. 
• Первоначальный взнос: от 20%, можно использовать материнский капитал. 
• Максимальная сумма кредита: до 6 млн рублей для всех регионов. Супруги могут взять два отдельных кредита на один объект, увеличив таким образом сумму до 12 млн рублей, но тогда вырастет первоначальный взнос.
• Ипотеку можно выплачивать в течение 25 лет.
• Срок действия программы не ограничен.
• Рефинансировать по программе старый кредит нельзя.
• Заемщик должен оформить постоянную регистрацию в жилье, приобретенном по сельской ипотеке, не позднее чем через 180 дней после регистрации права собственности, иначе банк может поднять ставку.

Что можно купить по сельской ипотеке:

• Готовый дом, пригодный для постоянного проживания и оснащенный всеми необходимыми коммуникациями (электро- и водоснабжением, канализацией, отоплением). 
• Квартиру в готовом или строящемся многоквартирном доме или таунхаусе не выше пяти этажей у застройщика (первого собственника) на территории опорного населенного пункта.
• Земельный участок для последующего возведения частного дома.

Построить дом можно как своими силами, так и по договору подряда (юрлицо или ИП должны быть аккредитованы в банке). В первом случае обязательно использование домокомплекта заводского производства (кроме фундамента). На возведение дома любым способом дается два года со дня предоставления ипотечного кредита.

IT-ипотека

Ипотека для IT-специалистов заработала в мае 2022 года и пока действует до 31 декабря 2030 года. Программа распространяется только на первичный рынок.

Получить IT-ипотеку может заемщик в возрасте от 18 до 50 лет, работающий в аккредитованной Минцифры компании из сферы информационных технологий. С 1 августа 2024 года организация должна получать налоговые льготы, а также не должна быть зарегистрирована в Москве или Санкт-Петербурге.

Условия программы не устанавливают требования к специальности заемщика, главное — место работы. 

С 1 августа 2024 года требования к уровню дохода (за последние три месяца, до вычета НДФЛ) не зависят от возраста заемщика:

• от 150 тыс. рублей для компаний, зарегистрированных в Московской и Ленинградской областях, а также городах-миллионниках (кроме Москвы и Санкт-Петербурга);
• от 90 тыс. рублей для компаний, зарегистрированных в других городах.

Требования к зарплате будут соотноситься с официальным адресом работодателя. То есть если IT-заемщик работает на екатеринбургскую компанию, то его зарплата должна быть не менее 150 тыс. рублей, и неважно, что сам он фактически живет в Златоусте и хочет там же купить квартиру.

Условия кредитования:

• Ставка — 6% (при увольнении из IT-компании она может вырасти).
• Первоначальный взнос — не менее 20%, можно использовать маткапитал.
• Максимальная сумма кредита: 9 млн рублей для всех регионов (сумма в договоре может достигать 18 млн рублей, но часть кредита сверх лимита выдают под рыночный процент).

С 1 августа 2024 года из программы исключены Москва и Санкт-Петербург, то есть купить любые объекты в столицах теперь нельзя, а вот Московская и Ленинградская области по-прежнему в ней участвуют.

Какую недвижимость можно купить в IT-ипотеку:

• Квартиры в строящихся домах и готовые квартиры от застройщиков (юрлиц или ИП) по ДДУ, договорам уступки прав требования по ДДУ или купли-продажи. 
• Индивидуальные жилые дома и таунхаусы в границах малоэтажных жилых комплексов от застройщика. 
• Земельный участок с дальнейшим строительством ИЖС.
• Кроме того, ипотечная программа позволяет построить индивидуальный жилой дом по договору подряда. 

Заемщик при подаче заявки на льготную ипотеку может быть зарегистрирован в любом месте, главное, чтобы жилье подходило под условия программы. Например, программист, который живет в Москве и удаленно работает в компании, зарегистрированной в Ярославской области, может взять IT-ипотеку для оплаты строительства частного дома в Московской области.

Рефинансировать старый ипотечный кредит, используя IT-ипотеку, на данный момент нельзя.

Военная ипотека

Для военных и приравненных к ним граждан в  России действует накопительно-ипотечная система (НИС), также известная как военная ипотека. С ее помощью военнослужащие могут купить квартиру или дом в любом регионе страны, используя выделяемые государством средства. Программа распространяется только на служащих по контракту граждан РФ, включенных в реестр участников. 

Как это работает

Сначала у военнослужащего за счет ежегодных взносов из госбюджета накапливаются средства. Для сохранения от инфляции и получения дополнительного дохода эти деньги инвестируются. 

Три года выплаты из бюджета остаются неприкосновенными, а затем их можно использовать для приобретения жилья. Если накоплений не хватает, военнослужащий может обратиться в коммерческий банк для оформления военной ипотеки, используя эти средства как первоначальный взнос.

В дальнейшем выплату кредита будет осуществлять государство, пока заемщик находится на военной службе. Погашение таких кредитов происходит ежемесячно равными платежами в размере 1/12 утвержденного годового взноса, который в 2024 году составил 365 347 рублей на одного участника (30 446 рублей в месяц).

В стоимости жилья военные не ограничены, но если они обращаются в банк за ипотечным займом, то максимальный срок кредита определяется исходя из того, когда военнослужащий достигнет предельного возраста прохождения службы (в большинстве случаев это 50 лет). Соответственно этому рассчитывают и максимальную сумму кредита. Если в НИС участвуют оба члена семьи, то получить военную ипотеку можно совместно. 

Что можно купить по военной ипотеке:

• Квартиру в новостройке (в том числе по ДДУ).
• Квартиру на вторичном рынке.
• Дом с земельным участком.
• Таунхаус.
• Земельный участок с дальнейшим строительством на нем дома (только при выслуге более 20 лет).

Условия кредита

Процентная ставка для участников НИС зависит от банка, сейчас средняя ставка по программе составляет 17%, а величина первоначального взноса — 10–20%.

Военнослужащие при покупке жилья могут использовать механизмы господдержки — например, федеральный и областной маткапитал.

Важные детали 

1. С момента покупки недвижимости по военной ипотеке она становится залоговым имуществом с двойным обременением. То есть в такой квартире можно жить, но продать без согласия банка и Росвоенипотеки нельзя. 
2. Даже если государство погасит кредит, на объекте может остаться обременение, обусловленное участием в программе. Например, если военнослужащий расторг контракт, отслужив менее 20 лет, он лишается права на средства из НИС и должен будет полностью вернуть их государству в течение 10 лет. Если же ипотека еще не погашена, параллельно он должен будет исполнять обязательства перед банком.
3. В случае увольнения по льготным основаниям — например, при отставке по состоянию здоровья или по сокращению после 10 лет службы, возвращать средства из НИС не придется, остаток ипотечного кредита бывший военнослужащий должен будет выплатить банку самостоятельно. 
4. Военную ипотеку можно рефинансировать, но только в банке, аккредитованном в программе.
5. По увольнению после 20 лет службы, если военнослужащий не воспользовался накопленными средствами из НИС, он может получить их от государства и потратить по своему усмотрению.

Другие субсидии 

• Кроме федерального материнского капитала, который можно задействовать во всех льготных госпрограммах, для погашения ипотеки заемщик может воспользоваться и рядом других субсидий: 
• В регионах действуют местные программы областного материнского (семейного) капитала (ОМК). Например, в Свердловской области ОМК выдается гражданам РФ, постоянно проживающим на ее территории, при рождении/усыновлении третьего ребенка. За третьего или последующих детей в 2024 году свердловчане получат 167 918 рублей, а при рождении трех и более детей одновременно — 251 876 рублей. 
• Многодетные семьи могут получить 450 тыс. рублей от государства на погашение ипотеки. Действие программы продлили до 2030 года.

Таким образом, даже несмотря на закрытие программы льготной ипотеки, многие государственные программы остались доступными. Господдержка по-прежнему действует, хотя и сместилась в сторону помощи определенным категориям заемщиков и развития территорий. 

Вряд ли адресные программы станут таким же мощным драйвером развития рынка недвижимости, каким была льготная ипотека под 8%, но в условиях, когда рыночные кредиты малодоступны, недооценивать их влияние не стоит.