Материал опубликован в ознакомительных целях и не является инвестиционной рекомендацией.
В условиях, когда рубль падает, а инфляция растёт, самым понятным и надёжным способом сохранить и приумножить свои накопления остаётся покупка недвижимости. Как правило, речь идёт о квартирах. Однако доходность от аренды жилья сейчас не слишком высока и составляет 5–7%. Это втрое ниже ставок по банковским депозитам.
В такой ситуации некоторые инвесторы переключили внимание на коммерческую недвижимость, доходность которой в 1,5−2 раза выше, чем в жилом секторе. В этой статье мы расскажем, как сделать первые инвестиционные шаги на этом рынке.
Стартовый капитал
Если вы думаете, что инвестиции — занятие исключительно для людей, чьё состояние выражается цифрами, уходящими в бесконечность, то ошибаетесь. На самом деле инвестор — любой человек, который вкладывает деньги в тот или иной проект с целью получения прибыли.
Если вы сдаёте в аренду квартиру, доставшуюся от бабушки, по существу, вы тоже инвестор, хотя и не особенно успешный, так как доход получаете небольшой.
Стартовый капитал для инвестиций в коммерческую недвижимость сравним со средствами на покупку жилья. Например, за 10–13 млн рублей в Москве можно приобрести однокомнатную квартиру или пару офисных блоков в административном здании, бизнес-центре класса В или С.
Арендный доход, который инвесторы получают от помещений коммерческого назначения, как минимум в полтора раза выше, чем доход от сдачи в аренду квартиры.
Например, за 10 млн рублей вы купили в столице «однушку» площадью 30–38 кв. м. Сдать её в аренду можно за 55–67 тыс. рублей в месяц. Коммерческое помещение такой же площади может приносить инвестору от 92 тыс. рублей.
Такая разница в цене объясняется не только высоким спросом, но и подходом к ценообразованию. Цена аренды жилой недвижимости не слишком жёстко привязана к её площади — квартиры сдаются как цельный объект и при одинаковых габаритах могут стоить совершенно по-разному.
А вот арендная плата за коммерческую недвижимость рассчитывается за 1 кв. м в год. Ставки на помещения с выгодным местоположением могут доходить до 440 тыс. рублей за кв. м.
Например, в октябре средняя ставка аренды офиса в «Москва-Сити» превысила 50 тыс. рублей за «квадрат» в год без учёта НДС
1. Высокая доходность: в среднем она составляет 8–12% годовых, в зависимости от стартовых условий и ставки аренды. Пока она всё равно ниже средней доходности по банковским депозитам, но — что немаловажно — при этом остаётся примерно на одном уровне последние 7 лет.
А вот ставка по депозитам подросла недавно — например, в 2018 году их доходность была на уровне 5%, и есть вероятность, что через пару лет она снова опустится до этого уровня.
2. Получение дохода стабильно и не требует от инвестора больших усилий. Ремонт делают сами арендаторы, их поиском занимаются брокеры, страхует помещения страховая компания за счёт арендатора.
Расходы и риски
Итак, вложения в коммерческую недвижимость могут быть довольно выгодными. Однако без подсчёта расходов и анализа рисков это лишь заманчивая теория. На практике же инвестиции в офисы, склады или торговые площади требуют бо́льших усилий и материальных затрат по сравнению с покупкой жилья.
Первая статья расходов, о которой нужно помнить, — это налоги. Некоторые владельцы жилья годами скрывают от налоговой свой арендный бизнес. Это незаконно, но пока государство не слишком активно выводит их из тени, так что часть собственников предпочитает «оптимизировать» эту статью затрат и тем самым увеличить доход.
Владельцам коммерческой недвижимости уплаты налогов избежать не удастся. Обычно частные инвесторы открывают ИП и платят 6% с оборота.
Согласно письму Минфина № 03-11-11/15838 от 05.03.2021, самозанятые не вправе сдавать коммерческую недвижимость в аренду или субаренду.
Определённые затраты потребуются и на брокерские услуги, если инвестор решит не тратить время на поиск арендатора и поручить это агентам. За свои услуги брокеры единоразово возьмут от 50 до 100% месячной ставки аренды.
Для проведения платежей нужен бухгалтер. Как правило, для этого нанимают фрилансеров или используют аутсорсинг — стоят эти услуги недорого.
Одна из популярных разновидностей коммерческих площадей — квартиры на первых этажах жилых домов. Если инвестор решит купить такое помещение, его придётся переводить в нежилое. Расходы на это составят ещё от 500 000 тыс. рублей и выше.
Как отмечают эксперты, главный риск для владельца коммерческого помещения — уход арендатора и долгий поиск нового. Но, как правило, в договоре прописывается, что арендатор должен заранее уведомить собственника о расторжении договора аренды — конкретный срок оговаривается сторонами индивидуально.
Выбор объекта
Обычно поиск подходящего помещения занимает от двух месяцев до полугода. Уровень доходности большинства форматов коммерческой недвижимости напрямую зависит от локации. Например, если говорить о кафе или ресторане, то расположение объекта на первой линии в местах с большим трафиком и хорошая визуальная доступность — важнейшие условия для успешной работы.
При выборе помещения нужно обязательно проверить качество стен, ограждающих конструкций, водоотвода, осмотреть подвал на предмет следов подтопления. Чем меньше углов и колонн будет в помещении, тем лучше.
Идеальная планировка — прямоугольник. Если арендатору понадобятся перегородки, он построит их самостоятельно во время ремонта.
Какие объекты подходят для частных инвесторов
В качестве альтернативы жилой недвижимости эксперты рекомендуют розничным инвесторам следующие варианты:
|
Вид недвижимости |
Доход |
Плюсы |
Минусы |
| Коммерческие помещения в новых ЖК | 8–11% |
1. Можно купить объект «на фундаменте», когда цены существенно ниже. 2. Дорожают за время строительства, поэтому кроме аренды есть ещё вариант перепродажи. К моменту ввода объекта стоимость кв. м в среднем увеличивается на 20–25% |
1. Порог входа в 1,5–2 раза выше, чем при покупке квартиры. 2. Условия льготных ипотечных программ не предусматривают покупку нежилых помещений в новостройках |
| Апартаменты | 8–9% |
1. Более низкий порог входа для инвестора — апарты стоят на 20–25% дешевле квартиры. 2. Можно сдавать и как жилое, и как нежилое помещение, подстраиваясь под запросы арендаторов |
1. Коммунальные платежи и налоги на апартаменты выше, чем на квартиры. 2. Если вы хотите использовать апартаменты в варианте жилое/нежилое, надо тщательно подходить к выбору локации |
| Склады | 10–12% |
1. Востребованность: сегмент стабильно растёт последние 5 лет. 2. Существует дефицит новых, современных объектов |
1. Высокий порог входа: например, на начало года в Москве складские площади стоили около 100 тыс. рублей за кв. м при среднем размере блока 600–700 кв. м. 2. Возможна частая смена арендаторов |
| Небольшие офисные блоки (до 150 кв. м) | 9–11% | 1. Порог входа сопоставим со стоимостью жилья: например, в Москве это 15–20 млн рублей. 2. При покупке по ДДУ и последующей перепродаже можно заработать на удорожании за время строительства |
1. Нет льготных ипотечных программ. 2. Нужно тщательно выбирать локацию, иначе будут сложности с поиском арендаторов |
| Машино-места | 9–12% |
1. Парковок в новостройках не хватает, поэтому проблем с арендаторами не будет. 2. Привлекательная цена на старте продаж. 3. Низкий порог входа — парковка намного дешевле, чем квартира. 4. Затраты на обслуживание объекта невелики |
1. Нет льготных ипотечных программ. 2. При низком качестве строительства возможны трудноустранимые поломки и форс-мажоры: затопление паркинга, протечка крыши, постоянная сырость и так далее |
| Помещения под пункты выдачи заказов (ПВЗ) | 9–10% |
1. Низкий порог входа при выкупе неликвидных малогабаритных квартир или коммерческих помещений на первых и цокольных этажах в старом жилом фонде. 2. Относительно небольшие затраты на переоборудование |
1. Существенные материальные и временные затраты на перевод жилого помещения в нежилое. На это нужно от полугода и минимум 500 тыс. рублей. 2. Возможно затоваривание рынка |
Покупка доли в паевых инвестиционных фондах недвижимости (ПИФах)
Ещё один вариант вложения в недвижимость, но без реальной её покупки, — приобрести долю в ПИФах, которые занимаются управлением жилой и коммерческой недвижимостью или покупкой квартир в строящихся проектах. В зависимости от типа фонда пайщики вкладываются в квадратные метры или ценные бумаги.
Прибыль от сдачи активов в аренду или их перепродажи затем распределяется между инвесторами. Доход вкладчика за вычетом комиссии фонда зависит от объёма выкупленного пая и успешности инвестиционной стратегии ПИФа.
Порог вхождения в ПИФ сопоставим со стоимостью хорошей квартиры. При этом эксперты считают фонды одним из самых надёжных вариантов, так как имущество застраховано, а спрос на этом рынке, пусть и в разном объёме, есть всегда.
Средняя доходность ПИФов недвижимости в 2023 году составила 11%. Наибольшую среднюю доходность показали фонды складской недвижимости (9–12%), фонды офисной (7–9%) и торговой недвижимости (5–8%).
Однако инвесторам стоит помнить, что доходность ПИФов не гарантирована, а при неумелых действиях УК или рыночного форс-мажора пайщики могут потерять все деньги. Поэтому не стоит вкладывать все средства в один фонд, важно грамотно распределить их, чтобы снизить риски.
В целом работа с паевыми фондами больше подходит опытным инвесторам, которые хорошо понимают все нюансы работы на этом рынке.
Фото: Shutterstock / Fotodom
