Рефинансирование ипотеки выгодно, если разница между действующей и потенциальной ставкой составляет 1–1,5 п. п.:
- Вы брали кредит в маленьком банке под высокий процент из-за низкого кредитного рейтинга или потому, что не могли подтвердить официально свой доход, а сейчас ситуация изменилась.
- Вы вступили в брак и хотите добавить созаемщика.
- Помимо ипотечного у вас есть и другие кредиты, которые, возможно, выгодно объединить в один.
- Ваша семья отвечает условиям программы «Семейная ипотека» (с лета 2021 года это и семьи с одним ребенком, который родился после 1 января 2018 года).
Рефинансирование невыгодно:
- Вы погасили более половины долга.
- В договоре предусмотрены дополнительные платежи за досрочное погашение долга.
- Вы получили ипотеку как зарплатник или по льготной программе.
- Ваш возраст — пенсионный или предпенсионный.
- В ближайшее время у вас не предвидится стабильного белого дохода.
Рефинансирование теряет привлекательность, но не для всех
В последние полтора года ключевая ставка ЦБ РФ менялась уже четырежды: 20% в феврале 2022 года, постепенное снижение до осенних 7,5%, длинное плато до лета 2023-го с небольшим подъемом в конце июля до 8,5% и затем менее чем через месяц — скачок до 12%.
Снижение ставки Центробанка к концу прошлого года дало толчок к рефинансированию ранее взятых кредитов. Сейчас регулятор снова взял курс на повышение и похоже, что выгодному рефинансированию в таких условиях придет конец.
Участники банковского рынка рекомендуют тем, кто еще не рефинансировал ипотеку, воспользоваться пока еще имеющимися возможностями.
Под рефинансированием ипотеки понимается погашение кредита с помощью нового займа на тот же объект. Деньги на это может дать как тот же самый, так и другой кредитор. С помощью рефинансирования можно снизить ставку по ипотеке, уменьшить размер ежемесячного платежа, срок выплаты кредита или перейти в более удобный банк.
Арифметика очень проста: до 2020 года основная масса ипотечных кредитов бралась под 10–12% годовых. Рефинансирование же банки (до последнего подъема ключевой ставки) в среднем предлагали под 8,6%. Выгода налицо: и ежемесячный платеж снижается, и итоговая переплата по кредиту становится меньше. Сейчас условия ужесточаются, но перекредитование по-прежнему может быть выгодным для многих заемщиков.
Когда выгодно рефинансировать ипотеку
Ситуация 1: если кредитная нагрузка слишком высока
Большинство экспертов сходятся во мнении, что рефинансирование ипотеки выгодно, когда разница между действующей и потенциальной ставкой составляет 1,5 процентных пункта и более.
Исключение — ситуации, когда клиент вернул более половины займа и платит уже в основном не проценты, а тело кредита. Тут рефинансирование уместно, только если ежемесячный платеж стал некомфортен для вас и нет возможности выдерживать график платежей.
Рассчитайте онлайн комфортный ежемесячный платеж с помощью ипотечного калькулятора, вычислите экономию при досрочном погашении и воспользуйтесь персональными ставками от крупных банков.
Бывает и такое, что когда-то заемщику пришлось взять кредит в маленьком банке под высокий процент из-за низкого кредитного рейтинга или отсутствия подтверждения белого дохода. А теперь ситуация изменилась, и рейтинг заемщика позволяет ему рефинансировать кредит у крупного банка на более мягких условиях.
Не имея подтвержденного белого дохода, в январе 2022 года Иван в небольшом банке оформил ипотеку на квартиру стоимостью 3 млн рублей по ставке 14,5% на 25 лет. За 1,5 года он выплатил только 16 тыс. рублей основного долга, остальное ушло на проценты.
В 2023 году ситуация изменилась: Иван поменял работу, его кредитный рейтинг вырос и зарплатный банк одобрил рефинансирование под 9,7%. Это позволит почти на треть снизить ежемесячный платеж, а в дальнейшем — уменьшить переплату, если освободившиеся деньги Иван направит на досрочное погашение кредита.Логично рефинансировать кредит, если заемщик вступил в брак и хочет добавить созаемщика. При этом все равно придется получать согласие банка и вносить в договор существенное условие, так что заодно можно запустить и процедуру рефинансирования — например, в том же банке, но под более выгодный процент.
Еще один возможный сценарий — если помимо ипотеки у вас есть и другие кредиты. В этом случае их может быть выгодно объединить в один: ежемесячные платежи уменьшатся, а взаимодействовать придется только с одним банком. Некоторые финорганизации разрешают объединять до пяти кредитов разных банков.
Ситуация 2: если в семье есть ребенок
По льготным ипотечным программам ставки пока удерживаются государством на прежнем уровне, поэтому рефинансирование по-прежнему целесообразно для тех клиентов, кто попадает под расширенные условия семейной ипотеки.
Раньше льготы распространялись только на семьи с двумя и более детьми. Но с 1 июля 2021 года претендовать на кредит по этой программе могут семьи и с одним ребенком, который родился после 1 января 2018 года.
Ставка по программе составляет до 6% годовых, но может быть еще снижена банком.
У семьи с ребенком, который родился осенью 2018 года, остаток долга по ипотеке — 7,5 млн рублей, ставка — 8,5%, срок кредита — 18 лет, ежемесячный платеж — 64,9 тыс. рублей.
При рефинансировании по программе «Семейная ипотека» банк снижает им ставку до 4,95%, срок увеличивается до 25 лет, ежемесячный платеж составит 43,9 тыс. рублей, а экономия за весь срок кредита — 2,79 млн рублей.
Важный момент: предыдущая ипотека должна быть оформлена на покупку жилья от застройщика. Кредит на строительство дома рефинансировать нельзя.
Ранее оформленную семейную ипотеку также можно рефинансировать за счет повторного займа.
До 2018 года средства маткапитала можно было использовать на рефинансирование кредитов, но только если эти финансовые обязательства возникли до рождения второго ребенка или последующих детей — то есть до того момента, когда родители получили право на МСК.
С 2021 года это ограничение снято, что позволяет расходовать капитал на рефинансирование ипотечных займов вне зависимости от того, когда возникла такая необходимость.
Когда рефинансировать ипотеку невыгодно
Прежде чем запускать процедуру рефинансирования, стоит скрупулезно подсчитать все затраты (о них мы расскажем далее). Желательно привлечь специалиста, поскольку некоторые расходы будут неочевидны для несведущего клиента. Но даже если вы сравнили проценты по текущему кредиту и выплаты в случае его рефинансирования, подсчитали дополнительные затраты и получили заманчивые, на первый взгляд, цифры, не торопитесь бежать в банк.
От рефинансирования лучше отказаться, если:
1. Срок кредита перевалил за половину. Тогда смысла в рефинансировании мало: при аннуитетной схеме выплат большая часть процентов уже отдана банку, и в структуре платежа все бо́льшую долю будет занимать основной долг.
Аннуитетная схема платежей — порядок погашения кредита, при котором он выплачивается равными частями. При этом сначала в составе ежемесячного платежа преобладают проценты, но их доля постепенно снижается и ближе к концу срока погашения платеж практически полностью состоит из основного долга.
Если рефинансировать такой кредит, бо́льшую часть структуры платежа снова займут проценты, так как с точки зрения банка это будет новая ипотека.
А если ипотека оформлена менее шести месяцев назад, рефинансировать кредит и вовсе не удастся: банки не предоставляют такую опцию.
2. Если в ипотечном договоре указаны дополнительные платежи за досрочное погашение долга (так называемая упущенная выгода).
3. Если заемщик получил ипотеку как зарплатный клиент или по льготной программе.
4. Если возраст заемщика — пенсионный или предпенсионный. В таком случае шанс на одобрение нового кредита невелик, а сил, времени и денег придется потратить много.
5. Если вы хотите получить налоговый вычет по процентам, нужно быть особенно внимательным. Рефинансирование ипотеки в коммерческом банке не лишает вас такого права (ст. 220 НК РФ). Однако случается, что деньги на перекредитование банкам дают другие организации, не имеющие банковской лицензии. Ранее это было АИЖК, а теперь АО «Дом.РФ» — финансовый институт развития в жилищной сфере (не путать с одноименным банком).
Если деньги клиенту поступили со счета подобной организации, право на вычет по процентам он в дальнейшем теряет.
В таком случае можно будет рассчитывать только на имущественный вычет и компенсацию за уже уплаченные по старому договору проценты. Поэтому при рефинансировании ипотеки важно заранее уточнять (даже в банке), откуда именно придут средства.
Второй важный момент — в новом договоре должна быть ссылка на первоначальный ипотечный договор, иначе невозможно будет доказать целевой характер кредита (что он именно жилищный). Особенно актуально это для тех, кто рефинансирует ипотеку во второй раз — шансов «потерять» первоначальные данные при этом больше.
Как проходит процедура, сколько это стоит, какие документы потребуются
Путь к рефинансированию ипотеки состоит из нескольких шагов:
1. Найдите банк, который предложит лучшие условия. Напомним, что рефинансирование ипотеки считается выгодным, когда разница между действующей и потенциальной ставкой составляет от 1,5 процентных пункта.
2. Подайте заявку — как правило, это можно сделать онлайн. С ее помощью банк знакомится с потенциальным клиентом, оценивает его доход, кредитную историю и решает, одобрить рефинансирование или нет. Поэтому важно заполнить заявку подробно и правильно.
Удобно рефинансировать ипотеку в банке, выдавшем ее изначально — ограничений на этот счет нет. Там уже знают, что собой представляет заемщик, и если это надежный клиент, могут предложить хорошие условия. Однако и отказать «родной» банк тоже может.
Требования к документам у банков могут быть разные, но в общем случае понадобятся:
- паспорт;
- СНИЛС;
- трудовая книжка (заверенная копия);
- справка 2-НДФЛ (или иной документ, подтверждающий доход);
- действующий кредитный договор, график платежей;
- справка об остатке ссудной задолженности.
Скорее всего, через несколько дней заявителю позвонят из банка с вопросами о работе, зарплате, стаже и т. д.
Важно не иметь просрочек и задолженностей по ипотеке. При их наличии в рефинансировании с большой вероятностью откажут.
3. Если заявку одобрят, новому банку потребуется информация о недвижимости, на которую оформлялась ипотека. При первичном оформлении ипотеки документы на объект предоставляет продавец, а вот при рефинансировании это обязанность заявителя.
Для подтверждения стоимости объекта придется провести оценку. Лучше всего обращаться в компании, аккредитованные в новом банке. Оплата услуг оценщика также ложится на заявителя. Как правило, это стоит несколько тысяч рублей (сумма зависит от региона).
Кроме отчета оценщика в пакет документов по недвижимости обычно входят:
- договор купли-продажи объекта;
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
- кадастровый паспорт;
- договор страхования недвижимости и квитанция об оплате;
- справка по форме 40 (выписка из домовой книги о зарегистрированных жильцах);
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Как получить выписку из домовой книги
Таким образом, при рефинансировании придется потратиться на оценщика, оплату страховки (в новом банке она оформляется заново) и срочные проценты на дату погашения (сумма процентов за текущий месяц, накопившихся к моменту расторжения предыдущего кредитного договора).
Если спешки нет, то процесс рефинансирования можно запустить ближе к моменту окончания действующего полиса. Закончится старый — можно сразу оформить новый.
4. После проверки объекта новый банк будет готов закрыть долг перед старым, чтобы перевести залог к себе. Собственно, на этом этапе и происходит рефинансирование: клиент подписывает документы по свежему кредиту, и банк гасит его долг.
5. Затем заемщику надо переоформить залог со старого банка на новый. Если закладная оформлена в электронном виде, новый банк сам подаст в Росреестр заявление на смену обременения. Если же у вас бумажный вариант закладной, вам придется сделать это самостоятельно, заплатив госпошлину. Подать заявление физлицо может, например, через МФЦ.
Пока новый банк не зарегистрирует закладную в свою пользу в Росреестре (процедура может занять до месяца), кредит считается необеспеченным и по нему может действовать повышенная процентная ставка. Обычно повышение ставки составляет 2–4 п. п.
Если посчитать все расходы (оценка, госпошлина, разница процентов, страховка), траты на рефинансирование укладываются в довольно широкий коридор 10–45 тыс. рублей, в зависимости от региона и объекта недвижимости. Но с учетом выгоды от снижения ставки по кредиту даже максимальная сумма не выглядит такой уж существенной.
Ипотечные решения и скидки от банков-партнеров Циан онлайн, без посещения отделений
