Договор дарения родственнику: основные правила
Сразу оговоримся: в народе документ, по которому квартиру можно безвозмездно передать родственнику, обычно называют дарственной, но в законодательстве такого понятия нет. Бумага, которая позволит вам подарить недвижимость ребёнку, брату или внуку, называется договором дарения.
К близким родственникам относятся:
- дети;
- родители;
- внуки;
- дедушки, бабушки;
- полнородные, неполнородные сёстры и братья.
Того, кто передаёт квартиру по договору дарения, официально называют дарителем, а того, кто принимает её, — одаряемым.
Правило 1. Обе стороны участвуют в создании договора, могут вносить свои пункты или исключать их. Подписывают договор тоже обе стороны. Нельзя просто подарить квартиру в одностороннем порядке. Одаряемый должен принять её по всем правилам — о них мы расскажем ниже.
Правило 2. Важное условие дарения квартиры родственнику — безвозмездность, об этом прямо говорится в законе.
В тексте договора не должно быть никаких условий о встречном подарке или оплате, иначе такая сделка будет маскировать другую — обмен, продажу — и может быть признана притворной, а значит, недействительной.
Подробнее о законах, регулирующих дарение, можно узнать из главы 32 ГК РФ.
Правило 3. Подарить можно только конкретную квартиру, долю в ней, конкретный гараж или другой объект недвижимости. Главное, чтобы из договора было абсолютно понятно, что именно передаётся в дар. Можно указать в одном документе и несколько подарков, но регистрировать их будут по отдельности. Обтекаемой формулировки «всё своё имущество» в договоре быть не должно.
Правило 4. Дарить недвижимость можно только при жизни. Нельзя прописать условие, по которому она переходит к одаряемому после смерти дарителя. Такую сделку признают ничтожной: имущество умершего переходит к наследникам, и договор дарения тут уже не действует — наследование происходит либо по завещанию, либо по закону.
Как составить договор дарения близкому родственнику
Составить договор может любая сторона сделки или оба родственника вместе. Если у вас нет готового документа от юриста, воспользуйтесь шаблоном договора дарения жилья от Циан.
Необходимый минимум того, что нужно прописать в договоре:
- намерение одной стороны безвозмездно подарить квартиру, а второй — принять её;
- реквизиты сторон: Ф.И.О., паспортные данные, адреса регистрации, другая контактная информация;
- информация о квартире: её адрес, кадастровый номер, характеристики, кадастровая стоимость, документ, на основании которого возникло право собственности, — договор купли-продажи, ДДУ и так далее;
- срок, в течение которого одаряемому передадут жильё, — он отсчитывается со дня подписания договора дарения;
- дата, подписи сторон.
Договор дарения подписывается в трёх экземплярах: по одному для каждой стороны и один экземпляр для Росреестра.
Для подписания договора дарения квартиры понадобятся:
- Паспорта обеих сторон.
- Свидетельство о праве собственности, если оно зарегистрировано до июля 2016 года. После этого свидетельства оформлять перестали — их заменила выписка из ЕГРН.
- Техпаспорт квартиры.
- Выписки, подтверждающие, что нет задолженности за ЖКУ и зарегистрированных в квартире людей.
Надо ли заверять договор дарения близкому родственнику у нотариуса
Нет, это не обязательно. Закон требует обращения к нотариусу, только если в сделке участвует ограниченно дееспособный родственник или если дарят не целую квартиру, а долю.
Совершеннолетние близкие родственники могут дарить жильё друг другу без обращения к нотариусу. Правда, есть нюанс. Если у дарителя или одаряемого есть другие близкие родственники, которые могут сразу или по прошествии времени попытаться оспорить сделку, к нотариусу лучше обратиться.
Пример 1. Родные мать и отец дарят квартиру, купленную в браке, своей единственной дочери. В этом случае обращаться к нотариусу незачем: больше на жильё претендовать некому.
Пример 2. Отец дарит квартиру дочери. При этом у него есть жена, которая не является матерью одаряемой, а у самой дочери есть родной брат от первого брака отца и сводная сестра от второго его брака. В этом случае лучше заверить договор у нотариуса, поскольку есть близкие родственники, которые могут оспорить договор.
Если у дарителя есть супруга или супруг, нужно получить нотариально заверенное согласие на дарение недвижимости. А вот супруг или супруга того, кому дарят квартиру или дом, юридически не будут иметь никакого отношения к этой недвижимости. Подарки не считаются совместно нажитым имуществом, и при разводе делить такое жильё пополам не придётся.
Как принять в дар квартиру от близкого родственника
Одаряемый должен принять дар, без этого договор не будет считаться исполненным, и человек не станет собственником квартиры.
Чтобы принять подарок, нужно:
1. Подписать сам договор дарения недвижимости и акты приёма-передачи к нему.
2. После подписания договора и заверения его у нотариуса, если это необходимо, — передать все три его экземпляра в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Это обязательный шаг: одаряемый должен стать новым законным собственником жилья. Проще всего подать документы для госрегистрации через МФЦ.
Передаётся квартира при помощи акта приёма-передачи.
Вот что нужно для регистрации перехода права собственности в Росреестре:
1. Документы, удостоверяющие личности сторон.
2. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости: договор купли-продажи или дарения, судебный акт, свидетельство о праве на наследство.
3. Выписка из ЕГРН или свидетельство о госрегистрации права собственности, выданное до 15.07.2016.
Если право собственности даритель приобрёл до 31 января 1998 года, оба этих документа не нужны. В те времена правоустанавливающие документы заверяли штампом сотрудники БТИ — этого будет достаточно для перерегистрации.
4. Нотариально удостоверенное согласие супруга, если объект находится в совместной собственности.
5. Выписка из домовой книги.
6. Технический план помещения, если была перепланировка или переустройство.
7. Согласие держателя залога, если квартира под обременением, — например, куплена в ипотеку.
8. Согласие органа опеки и попечительства, если в квартире живут несовершеннолетние члены семьи собственника и при этом затрагиваются их права и законные интересы.
Сколько стоит подарить квартиру родственнику
Если вы не обращаетесь к нотариусу, риелтору или юристу и составляете договор самостоятельно, вам нужно уплатить только госпошлину за регистрацию перехода права собственности — 2 тыс. рублей на «Госуслугах», в отделении банка или в терминале МФЦ.
Юрист за составление договора дарения квартиры родственнику возьмёт не меньше 10 тыс. рублей. Нотариус за заверение договора — не меньше 20 тыс. рублей.
Надо ли платить налог
Нет. Если один близкий родственник дарит квартиру или дом другому, налоги платить не нужно.
Редакция благодарит за помощь при создании статьи Игоря Зенина, юриста юридического бюро «Ковенант», и Алину Шлееву, старшего юриста адвокатского бюро города Москвы «Пропозитум».
