Сдавая квартиру в аренду, вы, с точки зрения закона, получаете доход, а значит, должны заплатить с него налог. Его размер будет зависеть от выбранного вами механизма налогообложения. В этой статье мы рассмотрим, какой из вариантов будет наиболее выгоден для собственника-физического лица.
Зачем вообще сдавать квартиру легально
Часто собственники жилья не заключают с арендаторами договоров, считая, что ничего, кроме дополнительных затрат на налоги, это не принесёт. Издержки при официальной аренде действительно растут, но и выгоды от этого тоже есть.
Во-первых, ни соседи, ни управляющая компания не смогут предъявлять вам претензии, что квартирой пользуются посторонние люди, а арендаторов попрекать тем, что они живут там на птичьих правах. В ответ вы спокойно скажете: «Да, я сдаю квартиру, всё официально, вот договор».
Во-вторых, договор дисциплинирует и жильцов, и собственника, так как в нём прописаны все детали: порядок оплаты, обязанности сторон, штрафы и так далее. Всё это поможет разрешить спорные ситуации в суде.
Именно поэтому не надо подходить к договору формально — оговаривайте все важные для вас условия.
Кстати, многие арендаторы сейчас предпочитают официальный путь, потому что гарантии нужны не только хозяевам.
В-третьих, можно спокойно получать деньги и не бояться доносов, налоговых проверок, исков и штрафов, суммы которых могут быть немаленькими.
Конечно, придётся отчитываться о полученных доходах и платить налог, но его размер может быть разным, в зависимости от того, каков статус арендодателя.
Сдаёшь как физическое лицо — платишь НДФЛ
Если вы сдаёте квартиру как физлицо, то должны будете заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% ежемесячной арендной платы, указанной в договоре найма.
По закону договор, который заключается при сдаче квартиры, правильно называть именно договором найма, а не аренды.
Собственник должен сам задекларировать доход, подав декларацию до 30 апреля года, следующего за отчётным. Затем до 15 июля ему нужно будет уплатить всю сумму НДФЛ единовременно, то есть сразу за весь год.
Сергей в 2024 году сдал квартиру по договору найма. Ежемесячно арендаторы платят ему 30 тыс. рублей, таким образом, его годовой доход от аренды составит 360 тыс. рублей. До 30.04.2025 он должен подать декларацию 3-НДФЛ и потом заплатить: 360 тыс. × 13% = 46,8 тыс. рублей налога.
Не стоит забывать, что за квартиру ещё нужно платить налог на имущество, а также ежемесячно оплачивать коммунальные услуги.
Если коммуналку вам также возмещают жильцы, и это отражено в договоре, то такие платежи всё равно считаются вашим доходом. Исключение составляют только те суммы, которые уплачиваются по счётчикам — они считаются компенсацией за использованные ресурсы.
Если арендаторы передают Сергею ещё 5 тыс. за ЖКУ, три из которых идут на общедомовые нужды, а две — на платежи по счётчикам, то его реальный ежемесячный доход составит 33 тыс. рублей: 30 тыс. за аренду плюс 3 тыс. коммуналки. Годовой НДФЛ в таком случае увеличится до 51,5 тыс. рублей. То есть почти два месяца в году квартира будет работать на налоги.
Чтобы снизить размер НДФЛ, собственник может использовать налоговый вычет, который положен ему как плательщику налога на доходы.
Это можно сделать, если он, например:
- оплачивал частные медуслуги себе, супруге, детям и родителям:
- платил за образование для себя и детей;
- имеет право на имущественный вычет после покупки жилья и так далее.
Сергей в 2024 году потратил на медицинские услуги себе и ребёнку 100 тыс. рублей. К возмещению ему положено 13% этой суммы, то есть 13 тыс. рублей.
Указав в декларации за 2024 год эти 100 тыс. как социальный налоговый вычет, а 396 тыс. — как доход от аренды, Сергей сможет снизить годовой НДФЛ до 38,5 тыс. рублей: (396 тыс. × 13%) – 13 тыс. = 38,5. тыс.
Если вы не хотите связываться с декларациями и расчётами, есть вариант, при котором обязанность платить налог можно переложить на арендатора. Это возможно, если вы сдаёте квартиру организации — юридическому лицу, ИП, нотариусу или адвокату, — оговорив в договоре, что налоговым агентом выступает именно арендатор.
В таком случае съёмщик сам будет уплачивать НДФЛ в бюджет, и собственнику не нужно будет подавать декларацию, а арендные платежи будут поступать за вычетом 13% налога.
В конце года лучше удостовериться, что арендатор перечислил налог, и у ФНС нет к нему вопросов. Для этого запросите у него справку 2-НДФЛ.
Самозанятые, или Сдаём квартиру по НПД
Самозанятость, или налог на профессиональный доход (НПД), — самый молодой налоговый режим. Массово его внедрили с 2020 года, и пока запланировано, что новая система будет действовать до 2028 года.
Получить статус самозанятого может физлицо или ИП без наёмных работников, если доход от его деятельности или использования имущества не превышает 2,4 млн рублей в год. Если доходы окажутся выше, самозанятого вернут на прежний режим налогообложения.
Самозанятые не сдают отчётность, не применяют контрольно-кассовую технику и не платят никаких взносов. Ставка налога на профессиональный доход составляет 4%, если квартира сдана физлицу, и 6% — если юридическому лицу или ИП.
От налога на имущество самозанятые не освобождены и уплачивают его в обычном порядке.
Под НПД подходит только сдача жилья, то есть самозанятый не может сдавать в аренду коммерческую недвижимость, к которой относятся в том числе и апартаменты.
Чтобы оформить статус самозанятого, достаточно зарегистрироваться через приложение «Мой налог». Перезаключать действующий договор найма при смене режима не нужно.
В качестве подтверждения оплаты за аренду нанимателю выдаётся чек, который самозанятый формирует в том же приложении после получения денег. По итогу месяца ФНС автоматически рассчитает размер налога, уплатить который нужно будет также через «Мой налог».
НПД уплачивается ежемесячно до 28-го числа месяца, следующего за отчётным периодом. Если дохода нет, то ничего платить не придётся. Как-то уведомлять об этом налоговую не нужно: нет заявленного дохода — нет начислений.
После постановки на учёт налогоплательщик в качестве бонуса от государства получает на баланс определённую сумму для уплаты налога — в 2024 году это было 10 тыс. рублей. В счёт бонуса самозанятому дают скидку к ставке налогообложения: например, он платит 3% вместо 4% (или 4% вместо 6%), пока сумма не исчерпается.
В 2024 году Сергей зарегистрировался как самозанятый и стал сдавать квартиру за 33 тыс. рублей в месяц физическому лицу. Каждый месяц он должен был бы уплачивать: 33 тыс. × 4% = 1,3 тыс. рублей. В годовом исчислении налог составил бы 15,6 тыс. рублей.
Но так как у Сергея был непотраченный бонус в 10 тыс. рублей, то ежемесячный налог уменьшился с 1,3 тыс. до 990 рублей, а годовой — до 11,9 тыс. рублей.
УСН для ИП, или Упрощёнка для индивидуальных предпринимателей
Упрощённая система налогообложения (УСН) позволяет уплачивать налог на доходы от сдачи квартиры в аренду по ставке 6%. Однако пользоваться УСН могу только индивидуальные предприниматели. При регистрации ИП через приложение «Госключ» всё можно сделать удалённо, госпошлину платить не придётся.
Кроме УСН есть ещё общая система налогообложения для ИП, в ней гораздо больше отчётности, налог выше, поэтому использовать её для сдачи квартир в аренду невыгодно.
В качестве объекта налогообложения ИП на упрощёнке может выбрать не чистые доходы, а доходы, уменьшенные на величину расходов. Тогда ставка налога будет 15%. Этот вариант выгоден, если подтверждённые расходы превышают доходы от аренды.
Региональные власти могут дополнительно снижать ставку для всех или для отдельных видов деятельности, информацию по конкретному региону можно посмотреть на сайте ФНС.
Налог ИП на УСН платят ежеквартально в равных долях, а декларацию подают один раз — до 15 апреля года, следующего за отчётным.
Однако это не единственные расходы, которые есть у ИП на упрощёнке. Ещё им нужно уплачивать обязательные пенсионные и медицинские взносы. При этом неважно, есть у ИП доходы или нет: платить всё равно придётся. В 2024 году размер взносов составляет 49,5 тыс. рублей в год. Их можно платить единоразово, а можно равными частями.
А если предприниматель получит доход более 300 тыс. рублей, он будет обязан уплатить дополнительные страховые взносы — 1% суммы, превышающей этот порог.
Если Сергей в 2024 году решит сдавать квартиру как ИП на УСН, то при ежемесячном доходе в 33 тыс. рублей, или 396 тыс. в год, ему придётся заплатить:
| Статья расходов | Расчёт | Сумма |
| Взносы за 2024 год | — | 49,5 тыс. руб. |
| Дополнительные отчисления в СФР, так как доход превысил 300 тыс. рублей | (396 тыс. – 300 тыс.) × 1% | 960 руб. (0,96 тыс. руб.) |
| Налог за год за вычетом взносов, так как у Сергея нет сотрудников | 396 тыс. × 6% = 23,8 тыс.
23,8 тыс. – 49,5 тыс. – 0,96 тыс. = – 26,66 тыс. То есть налога нет |
0 руб. |
| Итого в год на налоги и взносы | 49,5 тыс. + 0,96 тыс. | 50,5 тыс. руб. |
Таким образом, в год Сергей как ИП должен будет заплатить 50,5 тыс., из которых собственно налог составит 0 рублей. На него лягут только расходы на взносы, которые останутся независимо от того, сдаёт он квартиру постоянно или нет. Возможно, у него ещё будут затраты на содержание банковского счёта и за подачу отчётности.
Кстати, ИП на упрощёнке освобождается от уплаты налога на жилое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности, а также в этом случае не обязан пользоваться кассовым аппаратом.
Налоговый патент для ИП
Патентная система налогообложения (ПСН) также доступна для ИП, сдающих жильё в аренду. Ставка по ней такая же, как на упрощёнке – 6%, но налог считается не от фактического дохода, а от условного показателя возможного дохода, который рассчитывается для каждого региона и зависит от площади жилья.
В Москве, Санкт-Петербурге и некоторых других крупных городах учитывается также район, где находится квартира. Посмотреть данные по своему региону и рассчитать стоимость патента можно на сайте ФНС.
Патент покупается на срок от 1 до 12 месяцев. Это удобно: если квартира простаивает, можно не продлевать и не оплачивать патент на это время. При покупке на полгода и более оплачивать его можно частями: 1/3 внести в течение 90 дней после начала действия патента, а остаток — не позднее даты окончания его действия.
Сергей в 2024 году сдаёт квартиру площадью 50 кв. м в Екатеринбурге за 33 тыс. рублей в месяц. Он оформил ИП, уплатив годовой взнос в размере 49,5 тыс. рублей, и приобрёл патент на 12 месяцев за 21,9 тыс. рублей.
Так как его доход превысил 300 тыс. рублей в год, потребуются дополнительные отчисления в размере 1%. Таким образом, в год его расходы составят 72 тыс. рублей.
Такой же патент на квартиру в Москве в районе Аэропорт обошёлся бы Сергею в 38 тыс. рублей за 12 месяцев.
Нужно учитывать, что обязательные взносы для ИП на ПСН всё равно остаются. А вот от налога на имущество они освобождены.
Получается, что ПСН выгодна, если вы сдаёте в аренду достаточно дорогие объекты и получаете доход от 600 тыс. рублей в год, что позволит окупить стоимость патента.
Какой же режим выгоднее физическому лицу
Если взять наш пример, в котором чистая ежемесячная арендная плата за квартиру в Екатеринбурге составляет 33 тыс. рублей, и принять, что квартира сдаётся физлицу целый год без простоев, а налог на имущество составляет 3 тыс. рублей, то мы видим следующие результаты:
| Налоговый режим | Ставка | Налог за год, руб. | Страховые взносы, другие расходы, руб. | Налог на имущество, руб. | Итого, руб. |
| НДФЛ | 13% | 51,5 тыс. | нет | 3 тыс. | 54,5 тыс. |
| Самозанятость | 4% (или 3% за счёт бонуса) | 11,9 тыс. | нет | 3 тыс. | 14,9 тыс. |
| ИП на УСН «доходы» | 6% | 0 | 50,5 тыс. | нет | 50,5 тыс. |
| ИП на патенте | 6% | 21,9 тыс. (стоимость патента) | 50,5 тыс. | нет | 72,4 тыс. |
Таким образом, самым выгодным режимом для сдачи квартиры в аренду собственником-физлицом является режим самозанятости. Он же и самый удобный — не надо платить взносы, покупать патент, сдавать декларацию. Можно даже настроить в приложении «Мой налог» автоматическое ежемесячное списание выставляемой суммы.
Однако помните, что НПД имеет ряд ограничений:
- нельзя сдавать коммерческую недвижимость, к которой относят и апартаменты;
- сумма дохода должна быть не выше 2,4 млн в год;
- сдавать можно только своё жильё, то есть сдавать квартиру бабушки так не получится.
Можно сказать, что если у вас есть один-два не особенно дорогих объекта под сдачу и вы не рассчитываете на пенсию от государства (не платите взносы), то режим НПД подходит вам идеально — низкая ставка, просто и быстро.
Однако если ваши квартиры сдаются по цене выше среднего, то стоит рассмотреть вариант упрощёнки или патента.
Резидент или нерезидент — это важно?
Если вы сдаёте квартиру как ИП или самозанятый, то неважно, являетесь вы налоговым резидентом РФ или нет — на ставку это не влияет.
Но если вы сдаёте квартиру как физическое лицо и платите НДФЛ, то тут нерезиденты попадают в очень невыгодные условия. Для них ставка налога повышается с 13 до 30%, а также не работают никакие налоговые вычеты.
Поэтому лучше сменить систему налогообложения на ту же самозанятость. Никаких препятствий для этого нет. Чтобы стать плательщиком НПД, резидентом быть не обязательно, достаточно того, что вы гражданин РФ.
Что будет, если не платить налоги с доходов от аренды
Если налоговая узнает, что вы не платите, вам могут выставить требования на уплату собственно налога, а также штрафы — от 20 до 40% задолженности — и пени.
Санкции и суммы могут быть разными, это зависит от размера дохода и от того, намеренно ли налогоплательщик скрывался от ФНС. Если сумма неуплаченного налога превышает 2,7 млн рублей, дело может кончиться уголовной ответственностью по ст. 198 УК РФ.
Судебная практика показывает, что такое суровое наказание — это скорее исключение, но и денежные штрафы в размере до 500 тыс. рублей тоже малоприятны. Тем более что современные технологии позволяют получить доступ к лояльным налоговым режимам вроде самозанятости или ИП на УСН буквально за пару кликов. Так же просто потом отчитываться о полученных доходах и уплачивать налоги.
