Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Помощник по недвижимостиКоммерческая

Фонды недвижимости: как это работает и насколько выгодно

Вадим Кизимов7 ноября 2024 7 869
2024-11-08T19:08:31.069016+00:00
Фонды недвижимости: как это работает и насколько выгодно
Паевые инвестиционные фонды недвижимости — инструмент, позволяющий вложиться в квадратные метры, не покупая их. В ПИФах невысокий порог входа, а управление активами берут на себя профи, но доход при этом не гарантирован. Рассказываем об устройстве таких фондов, плюсах и минусах работы с ними.

Инвестиции в недвижимость — популярный у россиян способ сохранить и приумножить деньги. Их объём ежегодно растёт и к концу 2024 года может достигнуть 1 трлн рублей. 

И хотя квартиры, дома и коммерческие объекты считаются не самыми ликвидными активами — их нельзя моментально превратить в живые деньги, — инвесторы любят их за надёжность: по статистике, цены на недвижимость стабильно растут.  

Но заниматься такими инвестициями самостоятельно — не самая простая задача для человека без опыта на этом рынке, которого интересует лишь пассивный доход.   

Главные трудности: 

  1. Высокий порог входа. Чтобы купить ликвидный объект, который будет просто продать или сдать, нужны большие стартовые вложения. На миллион в крупном городе можно купить в лучшем случае комнату, но продать её потом не так просто.
  2. Сопутствующие расходы. Самостоятельное ведение сделок отнимает много времени и сил, а также требует дополнительных вложений: нужно будет искать риелтора, готовить документацию, самостоятельно контролировать арендаторов
  3. Высокие налоги. Продать недвижимость без налога физлицам можно лишь через пять лет после покупки и через три года после наследования или получения в дар. До этого момента физлицу придётся заплатить НДФЛ 13%, а ИП — налог от 6 до 20%, в зависимости от обстоятельств.

Неудивительно, что после появления паевых фондов, специализирующихся на недвижимости, часть инвесторов переключилась с квадратных метров на их паи. Такое решение сокращает времязатраты и сильно снижает порог входа в сделки. В этой статье мы разберёмся, как работают ПИФы недвижимости. 

Как сэкономить на налогах при продаже апартаментов

Что такое ПИФ

Паевой инвестиционный фонд — это фонд, который занимается коллективными инвестициями в какие-либо активы. Для этого он привлекает деньги инвесторов, управляет ими для получения прибыли, а потом эту прибыль распределяет. 

Активы могут быть самыми разнообразными: валюта, акции, облигации, недвижимость, доли в бизнесе и многое другое. Доля инвестора в фонде называется паем.

Фондом руководит управляющая компания (УК). Она решает, в какие активы вкладывать деньги и какой инвестиционной стратегии придерживаться. 

Пример

Допустим, фонд специализируется на покупке недвижимости. 


  1. В течение трёх месяцев УК собирает деньги инвесторов — продаёт им паи по 10 тыс. рублей. 
  2. Всего продаётся 10 тыс. паёв и на полученную выручку в 100 млн рублей приобретается несколько объектов недвижимости. Каждый пайщик владеет 0,01% от них. 
  3. УК сдаёт недвижимость в аренду и каждый квартал распределяет прибыль между пайщиками согласно их доле. 
  4. Если недвижимость значительно вырастет в цене и будет продана, то каждый пайщик получит определённую долю от выручки, зависящую от количества паёв. 


УК не всегда сдаёт недвижимость в аренду — условия могут быть самыми разными. Так, может быть оговорено, что всё купленное продадут через 5 лет или по достижении определённого показателя доходности.

Разновидности ПИФов 

Существуют закрытые, открытые и интервальные ПИФы. Они отличаются политикой привлечения пайщиков, продажи паёв и выплаты вознаграждения. 

Стать пайщиком закрытого ПИФа можно только в ограниченный период, когда собираются заявки и распределяются паи. Докупить или продать их после этого невозможно — вплоть до наступления заранее оговорённой даты. 

То есть УК собирает заявки и деньги с условием, что купленная на них недвижимость будет продана, скажем, только через 5 лет. И все эти пять лет купить пай фонда или продать его и досрочно получить прибыль, за редким исключением, будет нельзя. 


С недвижимостью в России чаще всего работают именно закрытые паевые инвестиционные фонды. 

ЗПИФы недвижимости, в свою очередь, делятся на несколько групп: 

  1. Строительные. Инвестируют в строительство жилья или коммерческой недвижимости для дальнейшей продажи. 
  2. Девелоперские. Вкладываются в реконструкцию и развитие инфраструктуры объекта, на которой затем зарабатывают. Например, это может быть ремонт старой гостиницы. 
  3. Рентные. Эти фонды инвестируют в объекты, которые можно сдавать в аренду и получать пассивный доход. 
  4. Земельные. Покупают земельные активы для перепродажи или ведения строительства. 
  5. Смешанные. Инвестируют сразу в несколько видов недвижимости. 

Основные характеристики ЗПИФов: 

  1. Срок инвестирования — от года до десятков лет.
  2. Ограниченный доступ к инвестициям. Новые инвесторы не могут присоединиться к закрытому фонду после начала его работы.
  3. Структура закрытых фондов часто включает малоликвидные активы — например, здания торговых центров и другие крупные специализированные объекты. Быстро продать их в случае чего не получится. 

Открытые ПИФы — полная противоположность закрытым. 

Вот как это работает: 

  1. Свободный доступ к инвестициям. Новые инвесторы могут присоединиться к открытому фонду в любое время — количество паёв не ограничено. 
  2. Наличие ликвидных активов, которые можно быстро превратить в деньги.

Встретить открытые ПИФы, которые бы инвестировали в недвижимость, довольно сложно, так как это по определению не самый высоколиквидный актив. 

Интервальные ПИФы. Управляющая компания может открывать торги паями с определённым интервалом — например, раз в квартал. 

Интервальный фонд устроен так: 

  1. Минимальный срок инвестирования отсутствует.
  2. Частично ограниченный доступ к инвестициям. Новые инвесторы могут присоединиться к фонду только в определённое время — обычно, раз в квартал или полугодие.
  3. Доходность интервальных ПИФов может быть и выше, и ниже, чем у открытых фондов, в зависимости от стратегии инвестирования.

Паи закрытых инвестиционных фондов, которые специализируются на недвижимости, не имеют обращения на фондовой бирже. Их можно купить непосредственно у управляющей компании в момент выпуска или же на вторичном рынке Московской биржи, если правила фонда разрешают перепродажу паёв. 

Как устроены ПИФы недвижимости 

Закрытые паевые фонды недвижимости управляются специализированными компаниями. Они вкладывают деньги инвесторов в жилые комплексы, торговые центры, офисные здания, земельные участки. 

Всё это происходит в несколько этапов: 

  1. Формирование портфеля. УК анализирует рынок недвижимости, выбирает перспективные объекты и формирует инвестиционный портфель.
  2. Мониторинг рынка. УК постоянно отслеживает состояние рынка недвижимости, изменения в законодательстве и экономические факторы, которые могут повлиять на стоимость объектов.
  3. Управление портфелем. УК принимает решения о покупке, продаже или аренде объектов недвижимости, а также о проведении ремонта и модернизации зданий.
  4. Распределение прибыли. Полученная фондом прибыль распределяется между инвесторами в соответствии с их долями.

Заинтересованность УК в успехе сделок во многом зависит от системы вознаграждения. Как правило, это и фиксированная сумма, и процент от доходов пайщиков. 

Управление недвижимостью имеет свои особенности: её сложно быстро продать, часто требуются дополнительные вложения: например, на ремонт при сдаче жилья в аренду. 

выгодно ли покупать паи?

Как и любые инвестиции, участие в ПИФах недвижимости связано с риском потери капитала. Однако при грамотном управлении и хорошей рыночной конъюнктуре фонды способны показывать хорошую доходность. По данным ТГ-канала «Мои инвестиции», в 2022–2023 годах средняя доходность ПИФов недвижимости составила 11%, но на рынке были и фонды, которые показали лучший результат. 

Кто может стать пайщиком 

В большинстве случаев вложиться в ПИФ недвижимости может любой инвестор, у которого достаточно денег для этого. Но некоторые фонды устанавливают дополнительные требования к своим участникам. 


С этой точки зрения все ПИФы делятся на две глобальных категории: они могут быть доступны квалифицированным или неквалифицированным инвесторам. 

Квалифицированный инвестор — это человек, который обладает достаточными знаниями и опытом для работы с ценными бумагами и понимает все риски такой работы. 

Для этого физлицу нужно иметь: 

  • опыт работы в компании, которая является участником рынка ценных бумаг; 
  • высшее экономическое образование; 
  • деньги и ценные бумаги на сумму от 6 млн рублей на банковских и брокерских счетах; 
  • оборот по биржевым сделкам за последние 4 квартала от 6 млн рублей. 

Для получения статуса достаточно соответствовать одному из этих критериев. Такие инвесторы имеют доступ ко всему спектру финансовых инструментов. 

А вот инструментарий, доступный неквалифицированным — читайте, неопытным — инвесторам, сильно ограничен. Они могут работать только с теми активами, риски по которым минимальны. Это акции крупных российских компаний, облигации федерального займа, валюта, ПИФы и ряд производных финансовых инструментов. 

При этом, несмотря на допуск к работе с ПИФами, не все фонды продают паи начинающим инвесторам. По умолчанию им нельзя участвовать в фондах финансовых инструментов, но можно — в фондах недвижимости и рыночных финансовых инструментов. 


Но и тут есть оговорки: некоторые ЗПИФы недвижимости всё равно сотрудничают только с квалифицированными инвесторами, так как используют дополнительные инструменты, с которыми «неквалам» работать нельзя. 

Информацию о том, для кого предназначен фонд, всегда можно найти на его сайте.  

avatar

Евгений Ткачёв, эксперт по инвестициям:

«Сегодня фонды недвижимости не слишком популярны у новичков в мире инвестиций, даже у тех, кто ранее работал с недвижимостью. 

Дело в том, что вложения в реальные объекты и покупка паёв очень отличаются друг от друга. Работа с фондом — это в первую очередь цифры: доходность, сроки, риски. 

В то же время на рынке недвижимости физлицам обычно предлагают другой подход — более эмоциональный, основанный на том, что объект в любом случае будет дорожать.   

Поэтому ПИФами интересуются в основном инвесторы с опытом, в портфеле у которых есть и другие активы. Также их используют юридические лица, которые таким образом привлекают деньги для строительства объектов».  

Налогообложение паёв

При работе с ЗПИФами недвижимости частные инвесторы платят налог на доходы только с той прибыли, которую получили на руки. 

Это могут быть: 

  • доходы от продажи или погашения паёв; 
  • промежуточные выплаты.

НДФЛ нужно будет заплатить с разницы между вложениями и прибылью. Во всех этих случаях управляющая компания выступает налоговым агентом инвестора и самостоятельно вычитает из его доходов нужную сумму. 

До распределения между пайщиками прибыль фонда налогами не облагается. 

Как изменится налог на доходы от продажи недвижимости в 2025 году

Плюсы и минусы участия в ПИФе

В отличие от паёв, самостоятельная прямая покупка недвижимости предполагает владение объектом и получение дохода от его аренды или перепродажи. 

Преимущества прямой покупки:

  1. Полный контроль над инвестициями.
  2. Возможность выбора конкретного объекта недвижимости.
  3. Получение всего дохода от аренды или перепродажи.

Недостатки прямой покупки:

  1. Высокий уровень вложений.
  2. Необходимость управления недвижимостью.
  3. Риск потери денег в случае проблем с объектом.

Инвестиционный фонд распределяет средства по нескольким объектам недвижимости, управляемым специалистами, и предлагает инвесторам купить доли в них. 

Преимущества такого решения:

  1. Низкий порог вложений.
  2. Профессиональное управление фондом.
  3. Диверсификация инвестиций.

Недостатки инвестиционного фонда:

  1. Меньшая доходность по сравнению с прямой покупкой, так как есть другие пайщики, а УК берёт комиссию за свои услуги. 
  2. Отсутствие полного контроля над инвестициями. Пайщики могут принимать решения на собраниях, но для реального влияния нужно владеть крупной долей в фонде, чем вряд ли смогут похвастаться начинающие инвесторы.  
  3. Большой горизонт инвестирования. ЗПИФы, как правило, создаются на срок от 5 до 10 лет, но бывает и больше. 
  4. Риск потери вложенных денег. Управляющая компания может обмануть инвесторов или обанкротиться, а объект — выбыть из строя в результате ЧП. Конечно, этот рынок сильно зарегулирован законом, но если сделки УК вдруг окажутся невыгодными, и паи упадут в цене, никто не обязан компенсировать это пайщикам. 

Таким образом, пай — хорошее решение для тех, кто готов вложиться в недвижимость на долгий период, а также передать ответственность сторонним специалистам, а не проводить сделки самостоятельно. Но это в том числе увеличивает возможные риски. 

Резюмируем

  1. ЗПИФ недвижимости — закрытый паевой инвестиционный фонд, который покупает для инвесторов реальные объекты.
  2. Формирование ЗПИФа происходит под контролем управляющей компании, которая определяет стратегию и собирает средства.
  3. За счет того что пайщиков много, порог входа в фонд достаточно невысок. 
  4. Чтобы купить пай, нужно найти подходящий фонд или УК, которая занимается такими фондами. 
  5. Часть ЗПИФов недвижимости работает только с квалифицированными инвесторами, но фондов «для всех» тоже достаточно. 
  6. Налогами облагается только тот доход, который инвесторы получают на руки. 
  7. Покупка пая в ЗПИФе — долгосрочная инвестиция. Прибыль можно будет зафиксировать только через 5–10 лет. 

За помощь в подготовке материала редакция благодарит эксперта по инвестициям Евгения Ткачёва. 

Подберите коммерческую недвижимость на Циан
Объекты проверены профессиональными модераторами

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

#коммерческая недвижимость#инвестиции#доходность#недвижимость#жилье#фонд имущества
коммерческая недвижимостьинвестициидоходностьнедвижимостьжильефонд имущества
Сейчас обсуждают
Аноним
22 декабря 2024
редакцияeditorial@cian.ru