Дмитрий Габышев: «Основной стимул для покупки недвижимости — это наши дети»

Модераторами беседы выступили Светлана Данилова, главный редактор Циан.Журнала (С.Д.), и Михаил Посредников, коммерческий директор Циан (М.П.).

«Зимой мы машину не глушим»

С.Д. Банальный вопрос, но какая погода сейчас в Якутии?

Д.Г. У нас уже похолодало, ходим в теплых пуховиках. На улице по ощущениям −20 °C с копейками — можно и замерзнуть. Я буквально позавчера только успел утеплить машину. Установил второе лобовое стекло, боковые стекла. Ну и, как правило, использую одеяло. И спереди решетку радиатора тоже утеплил — как говорится у нас в народе, «морду надел на машину». 

С.Д. Второе лобовое стекло — что-то невероятное! 

Д.Г. Без второго лобового стекла у нас трудно. 

Стекло трескается, когда заводишь машину при минусовой температуре, из-за того что теплый воздух начинает идти из печки. 

А еще зимой мы машину практически не глушим. Если ниже −25–30 °C, всегда оставляем ее заведенной. А в −45–50 °C, когда машину оставляешь на полчаса, колеса из-за холода становятся квадратными. Это, конечно, пока в гараж не поставим. Еще у нас есть портативные гаражи, их называют «Наташа». Очень удобно, практично и недорого. Благодаря такому портативному устройству многие экономят на аренде гаража.

«Люди покупают недвижимость, чтобы сохранить деньги»

С.Д. Удивительный у вас край. Но вернемся к недвижимости. Расскажи о специфике вашего рынка: как формируется спрос, предложение? Что меняется в связи с повышением ставки ЦБ?

Д.Г. Что касается повышения ставки, я ожидал, что она увеличится как минимум до 15%. Этим нас не удивить. Учитывая прошлогодний опыт, нас уже, наверное, ничем нельзя удивить. 

Сейчас на вторичном рынке идет спад за счет того, что процентная ставка стала намного выше. Предложений как таковых нет, продавцы не понимают, продавать квартиры сейчас или чуть-чуть подождать. Но есть и те, кто в силу каких-то обстоятельств продает недвижимость.

Что до покупателей, они тоже в раздумьях, не хотят брать недвижимость по большим ставкам. Но если у человека высокая доля собственных средств (допустим, квартира стоит 7 млн, а у него есть 5–5,5 млн), он может совершить покупку. 

В 2022 году у меня было несколько сделок даже при ставке 23%. Но сумма ипотеки не превышала 1,5 млн рублей. В прошлом году люди покупали недвижимость, чтобы сохранить деньги. Это можно было сделать, инвестируя в недвижимость. Не приумножить, а просто сохранить. Был большой спрос с конца февраля до начала апреля. Многие покупали за наличные, спасали их от инфляции. 

Есть покупатели и сейчас. Уже подходит время традиционного предновогоднего роста спроса. Это одна из особенностей рынка недвижимости: обычно люди хотят решить жилищный вопрос до Нового года. 

И уже сейчас, по моим наблюдениям, стало чуть больше заявок, несмотря на повышение ставки.

С.Д. А откуда такая сумасшедшая ставка по ипотеке — 23%?

Д.Г. Я привел пример прошлого года, когда ключевая ставка некоторое время была 20%. В тот момент ставка по ипотеке была 23%, но, несмотря на это, у меня были сделки. 

Конечно, такая ставка была не весь год. А вообще, в прошлом году у нас был прямо-таки бум. До конца марта было очень много сделок — каждый день проводили по несколько. Некоторые люди покупали по одной квартире, некоторые — по две. Просто чтобы сохранить деньги. 

Потом был краткосрочный простой, но уже к лету все более-менее выровнялось. Это обычная сезонная динамика. Активность до Нового года, потом, в январе−феврале, люди только-только созревают, думают, планируют, а с весны начинают действовать, и летом происходит скачок. 

«За счет дальневосточной ипотеки у нас всегда есть спрос на новостройки»

С.Д. А на рынке новостроек какая ситуация?

Д.Г. На рынке новостроек все нормально, спрос есть, потому что наш регион относится к Дальнему Востоку. За счет госпрограмм, в частности за счет дальневосточной ипотеки, у нас всегда есть спрос на новостройки. Поэтому есть и объемы. 

К сожалению, не все застройщики работают с агентствами, но в последнее время начинают взаимодействие с нами, так как работа с риелторами — хороший инструмент для продажи объектов. И к тому же экономия на рекламе. 

Тем не менее сейчас хороших предложений для инвестирования в этом сегменте в Якутии уже не осталось. 

В последнее время люди переориентируются на загородный рынок. Например, за 6–6,5 млн можно купить однокомнатную квартиру, это максимум 35–36 кв. м. Но за такую же сумму можно купить земельный участок и построить дом, а это уже и своя территория, и жилье с гораздо большей площадью. За счет этого у нас очень хорошо развивается ИЖС. 

Правда, земельные участки из-за дальневосточной ипотеки растут в цене. Если в начале 2021 года участок стоил 2 млн, сейчас этот же участок стоит 3 млн. А если раньше там не было дороги, но ее построили, то и 3,5 млн.

С.Д. А кто формирует спрос на дальневосточную ипотеку?

Д.Г. Ее могут оформить молодые семьи до 36 лет и люди, у которых есть несовершеннолетние дети (даже если они не состоят в браке). Еще эта программа распространяется на учителей и медиков. За счет этих категорий у нас есть клиенты и спрос на новостройки, земельные участки, на строительство дома. А ввиду последних событий дальневосточная ипотека будет распространяться и на военных. В общем, как такового простоя пока, по моим меркам, не наблюдается. 

С.Д. Это местные жители или есть приток из других регионов?

Д.Г. Практически все — это местное население, жители разных районов нашего региона.

«За искусственным интеллектом будущее, главное — верно его направить»

М.П. Как ты считаешь, каким будет риелторский рынок России через 10 лет? Крупнейшие франшизы поглотят все крупные и средние агентства? Или, наоборот, будет расти доля коворкингов и частных риелторов?

Д.Г. Скорее всего, большим агентствам будет сложнее, потому что им нужно сильно вкладываться в управление и контроль, велика текучка кадров. 

Крупным агентствам будет тяжелее сохранить свои позиции — придется вступать в конкуренцию с середнячками, которые тоже хотят свой «кусочек пирога». 

А средними агентствами управлять намного проще. Когда у меня было 26 сотрудников, был полный хаос. Когда их стало меньше, контролировать стало проще, соответственно, улучшился и результат. Лучше иметь мало результативных сотрудников, чем много, но с низкими показателями. 

А еще, думаю, в будущем, для сохранения бизнеса агентства будут внедрять какие-то IT-технологии. 

М.П. Кстати, в моде тема искусственного интеллекта — ChatGPT и так далее. ИИ — это угроза для риелторов или их помощник? 

Д.Г. Мы с другом мечтаем разработать программу для риелторов, связанную с искусственным интеллектом. Чтобы можно было с помощью наводящих вопросов или фильтров найти подходящий клиенту объект. 

Человек хочет купить квартиру, вводит свои «хотелки», а искусственный интеллект находит нужные варианты. 

Тогда клиенту не придется просматривать все объявления в поисках нужного. Скорее всего, за искусственным интеллектом будущее, но главное — верно его направить. Думаю, многое зависит именно от этого. 

М.П. А в уберизацию риелторской профессии ты веришь? 

Д.Г. Бизнес-модель «Яндекс.Такси» не обязательно предусматривает лицензирование работников, работать может любой желающий — достаточно заполнить анкету, сообщить марку машины и собрать документы. В риелторском бизнесе тоже очень много частников. Да и риелторы, которые работают в агентствах, нередко совершают левые сделки, чтобы не делиться комиссией. Поэтому надо как-то урегулировать процесс. Если мы все объединимся, и частных риелторов, и левых сделок станет гораздо меньше.  

Кстати, у нас в республике есть люди, которые могут создавать такие платформы, как Uber, «Яндекс.Такси». Вот, например, агрегатор такси «Индрайвер» разработал наш земляк, якутянин.

М.П. Да, это главная якутская звезда в сфере высоких технологий. 

Д.Г. Помимо этого родом из Якутии проект MyTona (разработчик и издатель мобильных free-to-play игр. — Прим. ред). У них, по-моему, головной офис в Сингапуре. Проект тоже создали молодые якутяне.  

М.П. Как ты считаешь, нужно ли риелторскому рынку регулирование — закон, лицензии?

Д.Г. На мой взгляд, это было бы замечательно. Тогда мы могли бы регулировать весь процесс. И качество услуг вышло бы на высокий уровень за счет аккредитации агентов и аттестации/сертификации агентств недвижимости. Но это обсуждается уже десятки лет, а законопроекта, который регулировал бы деятельность риелтора, по-прежнему нет. Хотя, на мой взгляд, он нужен. 

«Основной стимул для покупки недвижимости — это наши дети»

М.П. Каковы основные тренды на рынке Якутска? Переезжают ли туда из других городов Якутии, есть ли приток покупателей из соседних регионов? Или, наоборот, люди уезжают из Якутии? 

Д.Г. Часть тех, кто живет в Якутске, хотят переехать в центральную Россию. Люди получают здесь образование, а потом хотят развиваться, идти вперед. Начинают задумываться, какое образование будет у их детей, и так определяют место, где будут покупать недвижимость.  

Отток идет в основном в Москву, Санкт-Петербург, Новосибирск, Калининград, Краснодар. В последнее время люди едут во Владивосток — скорее всего, потому, что там есть море и от нас это не так далеко. 

Что касается покупки недвижимости в самом Якутске, то многие покупатели — из деревень и улусов региона. Люди переезжают сюда сами и покупают недвижимость для своих детей-студентов. 

Вообще, основной стимул для покупки жилья — это наши дети. Где бы люди ни покупали недвижимость — в Якутске или в другом городе — они покупают ее для детей. В мегаполисах можно найти достойную школу для своих детей — с хорошими  педагогами, которые работают по мировым стандартам, и с отличными результатами. 

Есть там престижные вузы, входящие в топ лучших университетов России. Есть возможность выбора оплачиваемых стажировок с дальнейшим трудоустройством. Для выпускников это отличная возможность. 

В общем, наши земляки хотят покупать недвижимость там, где качество жизни выше. К значимым преимуществам можно отнести доступ к качественной медицине, развитую социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру, зеленые зоны, парки для отдыха, жилые комплексы с закрытыми дворами и видеонаблюдением и хорошую транспортную доступность. 

«Якутия дальше от затоваривания и ипотечного пузыря, чем рынок РФ в целом»

С.Д. В Москве уже не один месяц говорят про затоваривание рынка и ипотечный пузырь. У вас другая ситуация? 

Д.Г. Мы от подобного далеки. У нас идут продажи, выдача ипотек остается на хорошем уровне: по этому показателю наш регион занимает второе место на Дальнем Востоке. Притом что население Якутска — всего 300 тыс. человек, а во всей Якутии в этом году родился миллионный житель. Первое место по количеству ипотек занимает Приморский край, но там населения намного больше. 

За счет дальневосточной ипотеки, за счет того что Дальний Восток сейчас всячески поддерживают, Якутия дальше от проблемы затоваривания и ипотечного пузыря, чем рынок РФ в целом.

С.Д. То есть у вас стабильный прирост, без перегрева?

Д.Г. Я не говорю, что у нас все стабильно. Бывают, конечно, и простои. Но все зависит от самого риелтора, от того, как он общается с людьми, хороший ли у него опыт, багаж знаний. Если учесть все эти моменты, в принципе можно стабильно проводить сделки. Главное — делать это грамотно.

С.Д. А какое у вас соотношение сделок на первичном и вторичном рынках?

Д.Г. Сейчас преобладает «первичка». Но повторюсь: это связано с ипотечной госпрограммой.

С.Д. В связи с проблемой перегрева рынка появились идеи всяческих ограничений ипотеки. Это может коснуться дальневосточной ипотеки?

Д.Г. Скорее всего, нет. Повторюсь, Дальний Восток в последнее время очень хотят развивать. Даже люди из других регионов могут получить здесь гектар земли. Представляете, гектар земли в пользование на пять лет. А потом его еще и можно приватизировать. 

«На первичном рынке в 2024 году будет высокая ценовая планка»

С.Д. Какие прогнозы можно сделать по рынку на следующий год?

Д.Г. Скорее всего, после выборов президента РФ, начиная со второго квартала 2024 года, ключевая ставка будет стабилизироваться и пойдет на снижение. Но на первичном рынке в 2024 году все-таки будет высокая ценовая планка. Что касается «вторички», спрос будет снижаться, и стоимость немного пойдет вниз. 

Правда, в прошлом году, когда подняли ключевую ставку, цены взлетели до небес. 

Однако нужно понимать: стоимость в объявлении — это лишь то, что хочет получить продавец. Сумма в договоре купли-продажи чаще всего оказывается гораздо меньшей. Но именно она отражает реальную картину — востребованность объекта и возможности покупателя.  

«Надо вместе работать во благо нашего будущего»

С.Д. Расскажи про работу местной ассоциации риелторов. Сколько в ней компаний, чем вы помогаете агентам? 

Д.Г. Пока в наших рядах мало компаний. С этого года мы начинаем активно привлекать новых членов ассоциации. 

Изначально объединиться хотели все, но когда настало время создавать ассоциацию, люди стали задаваться вопросами: что это даст, зачем нужно туда входить? 

Я всегда им говорю: «Надо вместе работать во благо нашего будущего, для того, чтобы качество услуг у всех было на высоком уровне». Мы могли бы на региональном уровне разрабатывать какие-то нормы, решать конфликтные ситуации, устанавливать стоимость услуг.

С.Д. Какая у вас комиссия риелторов — в процентах или фиксированные суммы?

Д.Г. У нас стандартная комиссия — 100 тыс. за сделку. По коммерческой деятельности у меня 3%, хотя большинство по городу берет 2%. У меня спрашивают, почему так. Потому что все зависит от результата! Можно за два процента продавать объект годами. Или продать его за три, но гораздо быстрее. 

«Мы начали инвестировать во Владивосток»

С.Д. А сами вы занимаетесь инвестициями?

Д.Г. Я уже говорил, что хороших объектов для инвестирования по привлекательной стоимости в Якутии осталось немного. Поэтому в последнее время мы начали инвестировать во Владивосток, там динамика развития намного выше. И пока, по нашим наблюдениям, все идет хорошо. 

С.Д. А что значит «инвестировать во Владивосток»?

Д.Г. Мы покупаем квартиры и перепродаем их в рамках программы «Дальневосточная ипотека». В сентябре приобрели на пробу шесть объектов. А сейчас идет сделка: почти все квартиры мы продаем одновременно.

С.Д. У тебя в подписи в электронной почте написано «Помогу купить, продать квартиру в России и за рубежом». А за рубежом — это где?

Д.Г. Это Дубай, Турция, Кипр, Греция. Хотя пока сделки были только в Турции. 

С.Д. Как интересно! Из Якутии продавать Владивосток и Турцию…

Д.Г. Да, находясь в Якутске, мы продаем недвижимость от Владивостока до Калининграда.

Циан.Ипотека для профи: помогите клиенту оформить ипотеку и получите комиссию