Что такое СНТ: плюсы и минусы садового товарищества

Вы подобрали себе загородный дом, но он находится в СНТ? Лучше заранее изучите матчасть, чтобы представлять себе все плюсы и минусы жизни в садовом товариществе. 

В этой статье мы расскажем, чем СНТ отличается от деревни или ПГТ, какие ограничения этот статус накладывает на членов товарищества, можно ли прописаться в дачном доме, чем грозят разногласия с председателем и о других нюансах.  

Что такое СНТ 

Садовое некоммерческое товарищество (СНТ) — это форма объединения собственников участков для возделывания земли и садоводства. Земля в СНТ в первую очередь предназначена именно для этого, так что постройка дома или хозяйственных строений на участках возможна, но не обязательна. 

С точки зрения закона СНТ является юридическим лицом, что позволяет товариществу выступать от имени всех членов и решать возникающие вопросы с ресурсоснабжающими организациями, подрядчиками и государством.  

Кроме садовых участков, СНТ включает земли общего пользования — дороги, детские площадки, зоны отдыха и общих собраний и так далее. Они являются общей собственностью всех членов товарищества. 

С 2023 года, после внесения поправок в закон № 217-ФЗ, СНТ могут передавать общие земли и имущество, которое на них находится, в аренду или безвозмездное пользование физическим и юридическим лицам. Условия таких сделок определяет общее собрание членов СНТ. Получаемый при этом доход должен идти на нужды товарищества, то есть распределять его напрямую между садоводами нельзя. 

Эти же поправки разрешают устраивать на землях СНТ точки по продаже продукции, выращенной членами товарищества. Это должны быть некапитальные сооружения типа временных прилавков или рядов. 

Общее имущество, которое появилось у СНТ с 1 января 2019 года, регистрируют как общую долевую собственность, и затем садоводы владеют ею пропорционально площади своих участков (ч. 1 ст. 25 закона № 217-ФЗ). 

Общее имущество, которым СНТ владело до 2019 года, считается общим имуществом товарищества. 

Разница в том, что в первом случае налоги платят члены СНТ (платежи зависят от доли в общей собственности), а во втором — само СНТ из членских взносов. Также товарищество платит налог на дороги, воду и на зарплату трудоустроенных работников.

Как управляется садовое товарищество

В СНТ есть несколько органов управления. Высший среди них — общее собрание членов товарищества. Его решения обязательны для исполнения, и отменить их может только оно само. 

Общее собрание членов СНТ: 

• Избирает председателя, правление и ревизионную комиссию товарищества. Поэтому решения собрания весомее, чем других органов управления. 
• Утверждает размер и сроки внесения членских взносов, размер и порядок использования целевых взносов. 
• Утверждает устав товарищества и положения о ревизионной комиссии.
• Рассматривает и утверждает отчёты председателя, правления, ревизионной комиссии. 
• Рассматривает и утверждает смету расходов на год, заявления, жалобы, предложения членов товарищества.

Общее собрание может быть очередным и внеочередным. На первом подводят итоги и утверждают планы на новый год. Проводят его обычно весной, в начале дачного сезона. 

Второе проводится в любое время по инициативе правления, ревизора или не менее 1/5 садоводов товарищества. Решения на собраниях принимают общим открытым голосованием. Садоводы могут их оспаривать, в том числе в суде.   

Правление выбирают из числа членов СНТ. Их должно быть не менее трёх человек и обязательно нечётное число, чтобы голоса не делились поровну.  

Правление действует на основании устава и занимается текущими делами товарищества, в основном выполняя то, что запланировано общим собранием. Для этого правление составляет смету расходов и рассчитывает размер взносов, сумма которых должна покрыть смету. 

Также оно собирает взносы, следит за сроками их уплаты, ведёт отчётность и занимается делопроизводством. 

Председателя СНТ — он же председатель правления — избирают на общем собрании только из членов товарищества, на срок от двух до пяти лет. Он действует на основании устава, может подписывать официальные документы и представляет товарищество во всех инстанциях. 

Ревизионная комиссия как минимум один раз в год проверяет финансово-хозяйственную деятельность СНТ и следит за исполнением поручений общего собрания. 

Комиссия должна включать не менее трёх членов товарищества, и в неё не могут входить члены правления, председатель и их близкие родственники. 

Права и обязанности членов товарищества

У членов СНТ по закону есть как права, так и обязанности. 

Садовод имеет право:

• участвовать в управлении делами СНТ;
• получать информацию о делах товарищества, знакомиться с уставом, отчётами, сметами и так далее;
• подавать жалобы и предложения в органы управления СНТ, обжаловать их решения;
• выйти из товарищества. 

Обязанности членов СНТ:

• своевременно и полностью уплачивать членские и целевые взносы;
• соблюдать права других садоводов;
• исполнять решения общего собрания.

Как вступить или выйти из СНТ и стоит ли это делать

Вступить в садовое товарищество имеет право только физическое лицо. Это может быть собственник участка или тот, кто владеет землёй на правах аренды, бессрочного или срочного пользования (ст. 12 закона № 217-ФЗ).

Если вы купили участок, получили его в дар или в наследство, то сначала надо зарегистрировать право собственности в Росреестре, а затем прийти в правление или к председателю с выпиской из ЕГРН и написать заявление о вступление в члены СНТ. 

В течение 30 дней заявление должны утвердить, а вам выдать членскую книжку или документ, её заменяющий. В неё затем будут вносить информацию об уплаченных взносах, отработке и тому подобные данные. 

Выход из СНТ оформляется либо также по заявлению — тогда членство прекращается в день подачи, — либо, если это прописано в уставе, при отчуждении участка. Обычно это происходит в связи со сменой собственника — например, дачу продали, подарили или унаследовали.

Из членов товарищества могут исключить принудительно, например, если собственник долго не платит взносы. По закону это возможно с третьего месяца неуплаты, но в СНТ могут установить и более продолжительный срок. 

Садоводу сначала направляют письменное требование погасить долг, а если это не помогло, на общее собрание выносят вопрос о его исключении. Это, кстати, не освободит его от обязанности заплатить — правление может взыскать долги с бывшего члена СНТ в судебном порядке. 

Выйти из СНТ любой его член может и без всякой причины, по желанию. Но это не отменит для него обязанность платить взносы (ст. 5 закона № 217-ФЗ). С января 2020 года садоводы, которые не входят в СНТ, обязаны платить товариществу за покупку, содержание и ремонт общего имущества точно так же, как и члены СНТ. Ежегодная плата для них равна размеру целевых и членских взносов, которые платят члены СНТ. 

На практике всё зависит от того, насколько активно СНТ борется с неплательщиками. Если председатель подаст в суд, неуплаченные взносы с должника, скорее всего, взыщут, и то, что он уже не член СНТ, ему никак не поможет.      

Не будучи членом СНТ, садовод не может голосовать на общих собраниях и избираться в органы управления. При этом выделить свой участок из товарищества не член СНТ не может. 

Сколько и за что платят садоводы 

Члены товарищества обязаны платить два вида взносов — членские и целевые (ст. 14 закона № 217-ФЗ). 

Из первых складывается бюджет СНТ. Частоту сборов устанавливает общее собрание товарищества, но чаще всего это происходит раз в год, в начале сезона, когда деньги нужны для быстрой починки водопровода, ремонта дороги и так далее.  

По закону размер членских взносов может быть как фиксированным (конкретная сумма), так и рассчитываться пропорционально площади участка.

Целевые взносы собирают разово, на какие-то крупные покупки или мероприятия. Например, если СНТ нанимает кадастрового инженера или нужен срочный ремонт электросетей. 

Размер, порядок уплаты и цели расходования этих взносов утверждают на общем собрании. Как правило, размер целевого взноса одинаков для всех садоводов и не зависит от площади участка. 

В хорошо организованных СНТ правление формирует из членских взносов стабилизационный фонд и регулярно пополняет его. Это подушка безопасности на случай непредвиденных трат — например, на срочную замену сгоревшего трансформатора.

В СНТ часто существует ещё и неденежный взнос — отработка. Это определённое время, которое садовод должен потратить на благоустройство территории товарищества. Отработку можно заменить денежной компенсацией, но для этого на общем собрании нужно установить стоимость часа.    

Не платить взносы теперь нельзя, в законе это прописано как обязанность члена СНТ. И обязанность эта останется, даже если вы выйдете из товарищества, хотя платёж и не будет называться взносом.  

Что можно строить в СНТ и какие ограничения надо учитывать

Список построек, которые можно возвести на участке в садовом товариществе, достаточно широк. 

Садовод может построить: 

• жилой дом;
• гараж;
• теплицу;
• баню;
• сарай; 
• погреб;
• временные и подсобные помещения;
• навесы. 

Если строение стоит на фундаменте и его площадь больше 50 кв. м, его надо поставить на кадастровый учёт. А вот маленький некапитальный домик и хозпостройки регистрировать не требуется. 

В законе есть рекомендация: занимать постройками не более 30% территории всего садового участка.

Установлены и требования к минимальным отступам между объектами. 

Например, расстояние до границ соседнего участка должно быть:

• от дома — не менее 3 м;
• от других хозпостроек — 1 м;
• от среднерослых деревьев— 2 м;
• от кустарников — 1 м. 

При планировании построек и посадок на участке лучше заранее ознакомиться с этими требованиями, чтобы потом не пришлось всё переделывать. 

Плюсы и минусы покупки участка в СНТ

Сначала о плюсах: 

• участки в СНТ, как правило, дешевле, чем земля для ИЖС;
• на садовом участке не обязательно возводить дом, можно ограничиться хозпостройками или совсем ничего не строить, а только заниматься садоводством;
• дом площадью меньше 50 «квадратов» не надо регистрировать, так что и налог на имущество за него платить не придётся;
• с 2019 года в СНТ можно оформить постоянную регистрацию, если построенный дом подходит для круглогодичного проживания;
• СНТ само решает, как и что организовать на своей территории, никаких согласований с муниципалитетом не требуется. 

Минусы участков в СНТ: 

• небольшой размер — в среднем 5–10 соток;
• забор вокруг участка не должен быть выше 1,5 м и не может затенять соседние участки, то есть ограждение нельзя делать глухим;
• пока вы владеете землёй, вы обязаны платить взносы — вне зависимости от того, пользуетесь вы дачей или давно её забросили и являетесь ли членом СНТ;
• многие банки не принимают садовые дома (дачи) как предмет залога;
• в отличие дома на участке под ИЖС, на дачу в СНТ не получится взять льготную ипотеку, а также использовать маткапитал для строительства дома;
• из-за членских взносов стоимость владения недвижимостью в СНТ выше, чем, например, в деревне, хотя сниженные тарифы на электричество на СНТ тоже распространяются;
• форма товарищества предполагает, что любые серьёзные вопросы придётся решать через общее собрание, и если интересы разных групп собственников разойдутся, жить в таком СНТ будет не слишком приятно;
• весь бытовой комфорт — личное дело СНТ, поэтому нет взносов — нет и благоустройства; 
• в товариществе нет никаких льгот — все садоводы, кем бы они ни были, платят наравне с другими.  

Не стоит забывать и о том, что СНТ — это не деревня, там обычно нет даже небольших магазинов, аптек и другой привычной инфраструктуры. Но, как правило, садовые товарищества расположены недалеко от населённых пунктов, а некоторые старые — даже в их черте, и добраться до цивилизации не так уж сложно. 

На что обратить внимание при покупке дома в СНТ

Итак, в СНТ есть свои правила и ограничения, но если вы всё-таки решили купить участок именно там, обязательно обратите внимание на документы, по которым его продают. Особенно это касается старых СНТ, организованных ещё при СССР.

У продавца должны быть: 

• правоустанавливающие документы на землю — выписка из ЕГРН с планом участка, кадастровый паспорт;
• правоустанавливающие документы на дом — выписка из ЕГРН, техплан;
• документы, на основании которых покупалась дача, — договор купли-продажи или свидетельство о наследовании, или договор дарения;
• справка СНТ об отсутствии долгов по взносам и за электроэнергию. 

Если вам предлагают купить участок по членской книжке садовода и тому подобным странным документам, это означает, что права собственности на землю и дом не зарегистрированы. Что в таком случае продают хозяева, не совсем понятно.

Сейчас в России действует дачная амнистия, по которой можно зарегистрировать участок в СНТ и строения на нём в упрощённом порядке. И то, что старый владелец до сих пор не легализовал своё имущество, выглядит подозрительно. 

Поэтому связываться с такими вариантами юристы не рекомендуют, даже несмотря на большие скидки. Купленную вами дачу впоследствии, например, могут признать самостроем и снести по решению суда. 

Впрочем, на рынке садовых участков не так уж много подобных сомнительных вариантов. Гораздо чаще там встречаются вполне надёжные варианты дач в благоустроенных СНТ, где вы сможете заняться садоводством или организовать уютный загородный уголок для отдыха. 

Фото: Shutterstock / Fotodom