- Что такое нулевая декларация
- В каких случаях надо подавать нулевую декларацию, а в каких — нет
- Когда при продаже недвижимости может получиться нулевая декларация
- Исключение — стандартный вычет
- Зачем учитывать кадастровую стоимость недвижимости
- Как и в какие сроки подают нулевую декларацию
- Какие документы надо приложить к нулевой декларации
- Что будет, если не подать декларацию в ФНС
- Резюмируем
Что такое нулевая декларация
Получив доход от продажи недвижимости — квартиры, дома, доли, гаража, земельного участка, — бывший собственник должен подать в ФНС декларацию и заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если объект находился в собственности меньше минимального срока владения.
По общему правилу минимальный срок владения составляет 5 лет. Но если имущество получено в дар, приватизировано, унаследовано от близкого родственника, перешло по договору пожизненного содержания или является для продавца единственным жильём, то срок сокращается до 3 лет.
Но в некоторых случаях при продаже имущества ранее минимального срока налога к уплате не возникает. Декларация, которую заполняют по форме 3-НДФЛ, получается нулевой: сумма налога к уплате или возврату по ней равна нулю.
В каких случаях надо подавать нулевую декларацию, а в каких — нет
Если вы продали недвижимость и минимальный срок владения прошёл, налога не возникает — подавать нулевую налоговую декларацию не надо. Сумма полученного дохода значения не имеет.
Другой вариант: вы воспользовались какой-то льготой, позволяющей сократить срок владения, — к примеру, продали квартиру, полученную по наследству от бабушки, через 3,5 года, или применили льготу для семей с двумя несовершеннолетними детьми. В таких случаях налоговая не видит по умолчанию, что объект попадает под льготу. Поэтому, скорее всего, рассчитает налог так, как будто льготы нет, да ещё и начислит штраф за не сданную вовремя декларацию.
В этом случае подавать нулевую налоговую декларацию также не надо, но до истечения срока подачи декларации бывшему собственнику лучше направить в ФНС пояснение в виде простого обращения, приложить подтверждающие льготу документы и дождаться уведомления, что данные приняты.
Проще всего сделать это через личный кабинет на сайте налоговой. Такой шаг поможет предотвратить какие-либо требования от налоговой и избежать оспаривания штрафов.
Всё меняется, если доход от продажи недвижимости был получен, а минимальный срок владения не истёк. Налогоплательщик обязан подать в ИФНС декларацию по форме 3-НДФЛ. Будет она при этом нулевой или нет, значения не имеет.
Когда при продаже недвижимости может получиться нулевая декларация
1. Собственник получил доход, но сумма заявленных в декларации вычетов больше или равна доходу.
Анна продала комнату в 2024 году и получила доход в размере 260 тыс. рублей. Минимальный срок владения ещё не истёк, так как она купила её два года назад.
В этом же году она заплатила за своё лечение 150 тыс. рублей, а за дополнительное образование сына — 110 тыс. рублей.
Доход от продажи, социальный налоговый вычет, в который вошло лечение, и траты на обучение ребёнка указываются в одной декларации.
В итоге налог к уплате получился 0 рублей, но декларацию надо подать. Во-первых, заявить к возврату социальные вычеты. Во-вторых, потому что не прошёл минимальный срок владения недвижимостью.
Борис продал в 2024 году квартиру за 6 млн рублей. В 2021 году он купил её за 4 млн рублей. Минимальный срок владения не истёк, расходы на покупку он подтвердить может.
Считаем НДФЛ: (6 млн – 4 млн) × 13% = 260 тыс. рублей.
Борис ранее не использовал своё право один раз получить имущественный вычет за покупку жилья в размере 260 тыс. рублей.
Сейчас он может заявить его к возврату и таким образом обнулить налог, который должен заплатить за продажу квартиры.
за недвижимость:
что, кому и сколько положено
2. Владелец продал недвижимость и для уменьшения налога заявил право на вычет в размере документально подтверждённых расходов на её покупку.
Валерий купил в 2023 году квартиру за 5,5 млн рублей, а в 2024 году продал её за ту же цену. Он может уменьшить выручку от продажи квартиры на сумму расходов на покупку, потому что у него сохранились документы о понесённых расходах.
НДФЛ к уплате: 5,5 млн – 5,5 млн = 0 рублей.
Декларация за 2024 год у Валерия будет нулевая, но её надо будет подать, так как минимальный срок владения квартирой ещё не истёк.
3. После продажи объекта собственник использует вычет в размере расходов наследодателя или дарителя на покупку недвижимости.
Отец подарил Марине гараж в 2022 году, в 2024 году она продала его за 450 тыс. рублей.
Марина принимает к вычету подтверждённые расходы отца на покупку гаража — 460 тыс. рублей, поэтому НДФЛ за продажу ей платить не придётся, но декларацию подать надо.
Исключение — стандартный вычет
Уменьшить размер НДФЛ можно, также использовав стандартный вычет от продажи жилой недвижимости: 1 млн рублей, который обычно применяется, если нет возможности подтвердить расходы при её покупке. Для той же цели можно воспользоваться вычетом от продажи другого имущества — 250 тыс. рублей.
Денис унаследовал от дедушки дом в деревне в 2024 году, в том же году он продал его за 900 тыс. рублей. Он не может подтвердить расходы деда на покупку дома — документы не сохранились, но применяет стандартный вычет 1 млн рублей, и налога к уплате нет.
Минимальный срок владения домом у Дениса не истёк, но от подачи нулевой декларации он освобождён. С 2022 года физлицам не нужно сдавать налоговую декларацию при продаже жилья — домов, квартир — на сумму до 1 млн рублей, а также иного имущества, к которому относятся, в частности, гаражи и машино-места, — до 250 тыс. рублей, так как эти суммы соответствуют размерам имущественных налоговых вычетов по НДФЛ.
Но если после применения стандартного вычета установленный лимит превышен, декларацию нужно подать в общем порядке.
Вычет 1 млн или 250 тыс. действует на все доходы за год, а не на каждый объект. Поэтому, если вы продали два земельных участка: один за 700 тыс., а второй — за 900 тыс., вычет 1 млн рублей применяется к совокупному доходу (700 тыс. + 900 тыс.), а не к каждому участку отдельно.
Воспользоваться одновременно двумя видами льгот, то есть и учесть расходы на покупку, и применить стандартный вычет, нельзя. Придётся выбрать что-то одно.
Зачем учитывать кадастровую стоимость недвижимости
Определяя доход от продажи недвижимости, надо учитывать кадастровую стоимость объекта. Налоговая будет считать доходом наибольшую из двух величин: цену по договору купли-продажи (ДКП) или 70% кадастровой стоимости имущества по состоянию на 1 января года продажи.
Андрей в 2024 году продал за 3 млн рублей квартиру, пострадавшую при пожаре, которую купил в 2022 году. При этом её кадастровая стоимость на 01.01.2024 была установлена в размере 4,4 млн рублей.
Доходом будет считаться 70% стоимости квартиры по кадастру: (4,4 млн × 0,7) = 3 080 000 рублей, так как она выше суммы, указанной в ДКП.
Минимальный срок владения квартирой не истёк, поэтому Андрею надо будет сдать декларацию. Будет ли она нулевой, зависит от того, какие вычеты он сможет применить.
Уточнить кадастровую стоимость объекта можно с помощью выписки из ЕГРН или в личном кабинете налогоплательщика на сайте налоговой в разделе «Имущество».
Как и в какие сроки подают нулевую декларацию
По установленным правилам, отчитаться о полученных доходах — подать заполненную декларацию по форме 3-НДФЛ — налогоплательщик должен до 30 апреля года, который следует за годом, в котором продана недвижимость. То есть если вы продали квартиру или машино-место в 2024 году, декларацию нужно заполнить и передать в налоговую до 30 апреля 2025-го.
По общему правилу налог платят до 15 июля, но если декларация получилась нулевая, платить не придётся.
Удобнее всего подать декларацию в электронной форме через личный кабинет налогоплательщика: раздел «Вычеты» → Подать декларацию → Подать декларацию 3-НДФЛ.
Её можно либо заполнить онлайн прямо на сайте, либо прикрепить готовый вариант, заполненный в специальной программе. Оба варианта предусматривают автоматический расчёт налога и проверку ошибок. Также можно подать декларацию в бумажном виде, обратившись в налоговую инспекцию по месту пребывания или в МФЦ.
Какие документы надо приложить к нулевой декларации
Для подтверждения сведений, которые указаны в декларации, налогоплательщику надо приложить к ней соответствующие документы. Если говорить о нулевой декларации при продаже недвижимости, то потребуются:
- выписка из ЕГРН;
- документы, на основании которых объект был приобретен и продан: договор купли-продажи, договор дарения, документ на наследство и т. п.;
- акты приёма-передачи недвижимости;
- квитанции, банковские выписки, расписки, подтверждающие факт передачи денег;
- документы, подтверждающие право на льготу при сокращении минимального срока владения: например, это могут быть документы, которые доказывают близкое родство с дарителем;
- при использовании к зачёту средств социального вычета — документы, подтверждающие понесённые расходы: справки об оплате медицинских услуг, чеки об оплате обучения и т. п.
При онлайн-подаче декларации налоговая может дополнительно затребовать оригиналы документов, поэтому лучше держать их под рукой.
Что будет, если не подать декларацию в ФНС
За не сданную вовремя декларацию налогоплательщик получит штраф: 5% суммы налога, который надо заплатить, за каждый месяц просрочки.
При этом штраф не может быть:
- более 30% суммы налога;
- менее 1 тыс. рублей.
Так как декларация нулевая, то есть налога к уплате по ней нет, штраф составит 1 тыс. рублей.
Но если продать недвижимость раньше минимального срока владения и не сдать вовремя нулевую декларацию, налоговая не увидит, за счёт чего было произведено уменьшение НДФЛ, и выставит требование об уплате налога.
Резюмируем
1. Нулевая декларация — это декларация, в которой сумма налога к уплате или возврату равна нулю.
2. Если минимальный срок владения имуществом не истёк, но вы его продали, то декларацию всё равно нужно подать, даже если она нулевая. Исключением является ситуация, когда доход от продажи меньше или равен сумме стандартных вычетов: 1 млн или 250 тыс. рублей в зависимости от того, какой объект был продан.
3. При продаже имущества после истечения минимального срока владения подавать декларацию и платить НДФЛ не надо. По общему правилу этот срок составляет 5 лет, но может быть сокращён до 3 лет.
4. Нулевая декларация при продаже имущества может получиться после того, как полученный доход будет уменьшен за счёт расходов, понесённых налогоплательщиком или другими лицами на приобретение этого имущества, или за счёт применения социального, имущественного и иных вычетов.
5. Нулевую декларацию надо подать до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода.
6. То, что декларация нулевая, не освобождает вас от ответственности за непредставление обязательной отчётности.
