Андрей Гончаров: «Загородный бум уже начался»

erid: LjN8KYyf5

«Банки стали охотнее кредитовать “загородку”»

— В последние несколько лет рынок ИЖС бурно растет. Толчком стала пандемия, но она давно позади. Что двигает загородный рынок сейчас? 

— Да, первым мощным стимулом к перетоку спроса от городской недвижимости к загородным домам и участкам стала пандемия COVID-19. Из-за локдаунов и распространения удаленной работы у людей появилось желание переехать за город, чтобы иметь больше пространства и возможностей для отдыха на природе. Удаленка позволяет жителям мегаполисов вести загородный образ жизни, сохраняя при этом работу в городах.  

Но это лишь часть общей картины. Горожане привыкли к определенному уровню комфорта, от которого они не готовы отказываться даже ради переезда в дом мечты. Что толку от своего коттеджа, если до ближайшего магазина — пять километров по разбитой дороге, а поликлиника — вообще в соседнем городке? 

Запрос на комфорт сформировался не вчера, и загородный рынок постепенно научился его удовлетворять. Загородная инфраструктура становится все более развитой — даже в маленькие поселки приходят сетевые ритейлеры, рядом строятся хорошие дороги, магазины, школы, поликлиники и прочая социально-бытовая инфраструктура. Это делает переезд за город приемлемым для более широкого круга людей.

— А что с финансовой стороной вопроса? Раньше получить ипотеку на «загородку» было практически нереально… 

— Нереально было получить ипотеку на строительство дома — такой программы просто не было, она появилась только пару лет назад. Только потребительский кредит. А вот ипотеку на покупку загородной недвижимости взять было можно, хотя и тут за последние годы ситуация намного улучшилась.

Уловив тенденцию, банки стали охотнее кредитовать как покупку, так и строительство «загородки». Так что сегодня это гораздо более доступно, чем пять лет назад. 

Особо хочу отметить льготные ипотечные программы с господдержкой, благодаря которым ставки по жилищным кредитам опустились до исторических минимумов.

Это стало серьезным подспорьем не только для клиентов, но и для самих застройщиков. В середине 2021 года, когда прошла информация о том, что появится ипотека на строительство, мы одними из первых получили аккредитацию в «Дом.РФ», хотя требования были очень жесткие. После этого мы сформировали мощный отдел маркетинга и стали активно продвигать новую услугу — строительство в ипотеку.    

Построенный в ипотеку модульный дом (63 кв. м) в КП «Аннинские высоты»

— Есть и еще одна финансовая причина, по которой люди приходят на загородный рынок — инфляция. Многие рассматривают инвестиции в недвижимость как способ защиты сбережений от обесценивания. Это традиционный для России сценарий поведения во времена кризисов, и до сих пор он еще не подводил.

У нас в компании даже есть отдельный инвест-проект. На деньги клиентов строятся дома, прибыль от продажи которых делится между инвестором и компанией. Сейчас у нас в проработке находится несколько инвестиционных коттеджных поселков.

«Введение эскроу сильно ударит по большинству компаний» 

— При всей своей растущей востребованности загородный рынок до сих пор называют диким, так как он слабо отрегулирован. Как его можно ввести в цивилизованное русло?  

— Если мы говорим о строительстве за наличные, то, конечно, есть много бригад и даже компаний, которые строят откровенно плохо или вообще могут кинуть. Я считаю, что проблема решится, когда государство станет внимательнее следить за тем, что происходит на рынке. Появление регулятора, который отфильтрует недобросовестных игроков, сделает этот сегмент более прозрачным. 

Хороший тому пример — ипотечная часть загородного рынка, правила игры на которой сегодня задают кредитные организации. Тут все намного безопаснее. Во-первых, с ипотекой могут работать только аккредитованные компании, которые прошли проверку банков. Потенциальных партнеров они проверяют очень тщательно — могу сказать это на собственном опыте, так как наша компания аккредитована во всех банках, которые работают с загородной ипотекой.

Во-вторых, каждый объект согласовывается с банком. Деньги в строительную компанию поступают в несколько траншей, а кредитор следит за тем, чтобы работы сдавались поэтапно. Такой вариант эскроу-счетов на минималках.

— Кстати, депутаты заговорили о том, чтобы распространить проектное финансирование и на загородную недвижимость. Не это ли выход, ведь с многоквартирными домами сработало, и количество долгостроев резко сократилось?  

— Возможно, это так. Но как человек из этого бизнеса я беспокоюсь, что это очень сильно ударит по большинству компаний. Например, мы в последний год параллельно ведем по 30–40 объектов, которые строятся за счет взятой клиентами ипотеки. Разумеется, на свои это было бы просто невозможно, а ведь проектное финансирование подразумевает именно этот путь. Как вариант, нам пришлось бы брать кредиты, но тогда бы существенно выросла стоимость домов.

Загородным строительством в основном занимается малый и средний бизнес, которому будет сложно адаптироваться к таким условиям. 

Даже на городском рынке введение эскроу пережили далеко не все застройщики, хотя финансовые возможности этих компаний несравнимо выше. В нашем сегменте проектное финансирование может «выбить» гораздо больше игроков, а это негативно скажется на конкуренции и, опять же, ценах.

Думаю, для регулирования нашего рынка достаточно немного доработать процесс аккредитации, чтобы сюда точно не попадали мошенники, и этого будет достаточно.

«Наша позиция — честная цена за дом под ключ»

— К слову, о стоимости домов. На загородном рынке это довольно расплывчатая величина. На теплый контур — один прайс, на дом с коммуникациями — другой, на вариант под ключ — третий, да и эти цифры не окончательные. Часто покупателям с порога непонятно, сколько придется платить. Это осознанный подход застройщиков? 

— В некоторых случаях — да. Я часто вижу рекламу: дом площадью 100 «квадратов» по цене от 2 млн рублей. Потом выясняется, что за 2 млн ты получаешь примерно ничего: теплый контур стоит пять миллионов, а дом под ключ — девять. Главное для таких компаний — привлечь клиента, взять его в оборот.

И еще вопрос, что именно компания называет работой под ключ. Недавно мы в очередной раз проводили анализ конкурентов, и с одним из них состоялся такой диалог:

— Х рублей под ключ — это с отделкой, септиком и так далее? Можно будет завозить мебель и жить?

— Нет, это без септика, инженерных систем и электрики.

Я почти уверен, что кроме этого там не посчитана еще куча всего. Не одобряю такой подход, но когда речь идет о сделке за наличные, это еще куда ни шло: если у человека есть деньги, он может доплатить. Но что, если клиент взял ипотеку впритык, а всю наличку потратил на первый взнос? Как ему жить в недостроенном доме?

Наша позиция — честная цена за дом под ключ. Поэтому на первый взгляд может показаться, что у нас дорого. Но зато в стоимость включено всё — от земельных работ до септика и скважины. Клиент просто завозит мебель и живет.

Как устроена загородная ипотека и как повысить свои шансы на одобрение 

— Ипотека на загородный дом — более сложный продукт, чем городская, и получить ее сложнее. На что смотрят банки, когда принимают решение? Как повысить свои шансы? 

— В каком-то смысле да, более сложный. Застройщики многоквартирных домов продают, по сути, готовый продукт, хотя еще и нереализованный, — типовую квартиру. В малоэтажном строительстве нужно согласовать проект, смету и участок. И все эти слагаемые отличаются для каждого клиента.

При одобрении ипотеки в зависимости от банка критерии оценки могут отличаться, но обычно важнее всего кредитная история и наличие работы. 

Чтобы повысить шансы на одобрение, нужно не допускать просрочек по уже взятым кредитам, а в идеале вообще их погасить. И еще — иметь хотя бы минимальный белый доход.

Ипотеку могут выдать и на бюджетный дом, и на виллу с бассейном 

— А что происходит после того, как клиент получит ипотеку? Какие этапы отделяют его от новоселья? 

— Весь процесс у нас выглядит примерно так:

1. Получение одобрения.
2. Подбор участка.
3. Согласование участка с банком.
4. Подготовка проекта и сметы (их мы разрабатываем бесплатно).
5. Согласование проекта и сметы с банком.
6. Назначение сделки.
7. Собственно строительство.

При этом каждый этап строительства у нас проходит двойной контроль качества. Базово за всем следит прораб, но помимо этого все объекты объезжает директор по строительству и в случае малейших недочетов лично контролирует их исправление. Ни один этап работ не будет принят, пока всё не будет сделано точно в соответствии с технологией.

— Насколько сегодня богат выбор банков у покупателя? Если кредит не дали в одном, есть ли шансы, что дадут в другом?  

— С ипотекой на строительство работает пять банков: Сбер, банк «Дом.РФ», ВТБ, Росбанк и Россельхозбанк. Кредитная политика в каждом из них немного отличается, поэтому да, если отказали в одном, можно попробовать обратиться в другой.

У нас есть собственный ипотечный отдел, мы анализируем ситуацию клиента и подаем его документы в тот банк, который с максимальной вероятностью одобрит кредит в его случае.

«Спрос на загородном рынке был, есть и будет»

— Как рынок справился с резким подорожанием зарубежных стройматериалов и уходом некоторых поставщиков из России после начала СВО? Строительство подорожало? 

— После начала спецоперации цены, конечно, резко выросли из-за роста курса валют и ухода из России ряда брендов. Но на строящихся домах мы выполнили все свои обязательства, не выходя за рамки сметы. Да, потеряли деньги, но репутация ведь важнее.

Когда ситуация немного стабилизировалась, материалы стали чуть дешевле. В целом с начала СВО подорожало всё, в том числе и недвижимость. Но я бы не сказал, что рост очень сильный. При этом в строительстве идет импортозамещение: появляются новые поставщики, а старые создают новые продукты.

Мы внимательно за этим следим, потому что использование надежных и качественных материалов — наш приоритет. Конечно, ты можешь сэкономить на строительстве, но это выльется в постоянные ремонты и доработки уже через несколько лет. А еще клиенты будут сильно переплачивать за отопление.

Да, мы не строим за копейки, но зато дом будет теплым, уютным и послужит еще и внукам, а может даже правнукам покупателей. И это вполне достижимо даже в сегодняшних реалиях.

Но для рынка этот сложный период, конечно, не прошел бесследно. Знаю, что многие владельцы строительных компаний уехали из страны, кто-то закрыл бизнес, кто-то ушел на фронт. Плюс сказался факт закрытия рекламного кабинета на «Фейсбуке» (соцсеть принадлежит компании Meta, которая признана экстремистской и запрещена в РФ. — Прим. ред.), из-за чего стало труднее продвигать свои услуги. 

Благо руководитель отдела маркетинга заранее понял, к чему всё идет, и мы заблаговременно перевели рекламу на отечественные платформы.

— Вы рассказали, что происходило с застройщиками. А как в 2022 году чувствовали себя клиенты, был ли спрос?  

— Да, в прошлом году к нам пришло огромное количество потенциальных клиентов. Сыграли два фактора: рынок в этот момент был относительно пуст, а люди спешно искали, во что вложить свои деньги. Сначала нам пришлось расширить отдел продаж, потом зашились проектировщики и сметчики, и мы тоже увеличили штат. Параллельно создавались новые строительные бригады.

На стройплощадке одного из объектов 

После сентябрьского указа о мобилизации снова произошло резкое падение спроса и изменение ставок, но в этот раз всё прошло более-менее спокойно. Уже вскоре спрос начал расти и не падал до самого Нового года. В конце декабря мы вообще проводили по две сделки в день. А 1 января подвели итоги: получилось, что за год заключили 75 контрактов! Так что спрос на загородном рынке был, есть и, надеюсь, будет.

— Многие эксперты пророчат рынку ИЖС большой бум в ближайшие годы. Вы согласны с таким прогнозом? 

— Бум уже начался, дома планомерно отвоевывают позиции у квартир. Думаю, рынок будет расти и дальше. Единственное, что может его сдержать, — это отмена льготных ипотечных программ.

— В вашей нише становится больше денег, а следовательно, больше конкуренции. О планах зайти на рынок ИЖС заявили некоторые «большие» застройщики, например ПИК и «Самолет». Не выдавят ли они маленьких застройщиков? 

— Думаю, что конкуренция — это всегда хорошо. Она помогает всем становиться лучше, совершенствовать продукт, нанимать компетентный и креативный персонал и улучшать бизнес-процессы. Я считаю, что залог успеха в нашем деле в первую очередь зависит не от размера компании и ее бюджета, а от того, может ли она создать крутой продукт, который зацепит клиентов. При таком подходе даже маленьким компаниям найдется место под солнцем. 

Справка 

Компания «Строим в ипотеку» занимается проектированием и строительством загородных домов в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Великом Новгороде и области, Сочи и Краснодарском крае. Застройщик возводит каменные (газобетон, кирпич, теплоблок, пеноблок и другие), каркасные дома, дома из СИП-панелей. 

• 2022 год — застройщик № 1 на Северо-Западе по количеству одобренных ипотек на строительство загородных домов (по статистике банка «Дом.РФ»).
• 2023 год — единственные из застройщиков получили награду от правительства Санкт-Петербурга на конкурсе «Лучшая компания стройиндустрии — 2023».

ТГ-канал застройщика