По данным ЦБ РФ, ипотеку сегодня выплачивает более 10 млн россиян, что не так уж много по сравнению с общей численностью населения страны. Даже с учетом того, что у большинства заемщиков есть семьи, с системой жилищного кредитования так или иначе знаком далеко не каждый наш соотечественник.
Наверное, поэтому в обществе до сих пор бытует стереотип о том, что ипотечная квартира — это кабала, с которой не стоит связываться. Действительно, ипотека — это огромная ответственность и многолетняя нагрузка. Мы выслушали аргументы против покупки недвижимости в ипотеку: какие-то удалось парировать, а какие-то оказались совсем не беспочвенными.
Миф № 1. Придется забыть об отпуске и питаться одной гречкой
«Ипотека — это кабала на долгие годы, на протяжении которых придется отказывать себе во всем, а вместо отпуска отправляться на подработку».
Рациональное зерно в этом страхе есть, ведь главный вопрос потенциального заемщика: по силам ли мне выплачивать ипотечный кредит? И конечно, лучше озаботиться им перед тем, как взять на себя финансовые обязательства.
В США принята формула «30/30/3», где:
- первые 30 — размер первоначального взноса в процентах;
- вторые 30 — максимальный процент от дохода, который стоит направлять на ежемесячный платеж;
- 3 — количество годовых доходов, которое не должна превышать цена выбранного объекта.
Аналитики Национального бюро кредитных историй (НБКИ) поддерживают мнение зарубежных коллег: ежемесячные платежи должны составлять не более трети дохода — в таком случае ипотека будет вполне посильной нагрузкой на семейный бюджет.
Если ориентироваться на данные НБКИ за 2023 год, то в среднем по России размер рекомендованного семейного дохода, комфортного для обслуживания ипотеки, составляет 100,5 тыс. рублей.
Средний срок, на который россияне берут ипотеку, последние несколько лет держится на уровне 20–25 лет. Люди изначально берут заем на большой период, чтобы максимально уменьшить ежемесячный платеж.
Но по статистике средний срок выплаты ипотеки в России составляет семь лет — многие гасят свои займы досрочно, желая снизить переплату и побыстрее освободиться от кредита.
Как это можно сделать:
- Банально, но увеличение дохода позволит направить дополнительные средства на досрочное погашение ипотеки.
- Рефинансировать кредит. Через шесть месяцев после заключения кредитного договора вы можете найти банк, который перекредитует вас на более выгодных условиях. Например, на это часто идут банки, где вы стали зарплатным клиентом. Ставка и размер ежемесячного платежа при этом уменьшатся, а освободившуюся сумму можно направить на досрочную выплату кредита.
Кроме того, рефинансирование старой ипотеки допускают некоторые льготные программы, ставки по которым существенно ниже рыночной. Например, если у вас появился ребенок, стоит проверить, можете ли вы воспользоваться семейной ипотекой.
Кстати, материнский капитал, который теперь выдают и после рождения первенца, тоже можно направить на досрочное погашение кредита. Когда дело касается ипотеки, использовать маткапитал можно сразу после рождения ребенка.
Миф № 2. Ипотечная квартира принадлежит банку, который может отнять ее в любой момент
«Если квартира приобретена на кредитные средства, значит, она в собственности банка, и он в любой момент может выселить заемщика».
Нет, это не так. Ипотечная квартира принадлежит заемщику на праве собственности. Убедиться в этом можно, посмотрев выписку из ЕГРН. Но при этом такая квартира находится в залоге у банка. Это сделано для того, чтобы защитить интересы кредитора.
Наличие залога (обременения) означает, что вы не имеете права распоряжаться жильем на все 100%: без согласия банка нельзя делать перепланировку, продавать, дарить квартиру, а порой даже сдавать ее в аренду. Однако залог не мешает использовать квартиру по назначению (то есть жить в ней), делать там ремонт, оформлять постоянную или временную регистрацию и даже завещать.
С этим мифом связан еще один: за просрочку платежа банк сразу отберет квартиру
В реальности забрать квартиру банк сможет только на основании трех и более просроченных платежей и только через суд. За это время вы можете успеть собрать деньги на уплату долга.
Банк заинтересован в исполнении вами кредитных обязательств — ему невыгодно отбирать квартиру, как полагают некоторые. Ведь иначе придется повозиться: накладывать арест через суд, выставлять объект на торги, искать нового покупателя, обслуживать квартиру (налоги и прочие платежи), пока новый собственник не вступит в права.
Миф № 3. Получить ипотеку очень трудно
Для официально трудоустроенного человека, имеющего общий стаж от трех лет и стаж на последнем месте работы от полугода и хотя бы средний по его региону уровень дохода получение ипотеки обычно не составляет труда.
Одобряют ипотеку даже тем, кто официально не работает, — просто условия договора будут жестче, чтобы банк мог подстраховаться от риска невыплаты кредита.
В этом случае придется:
- накопить более ощутимый первоначальный взнос (50–70% против 20–30%);
- заручиться поддержкой официально трудоустроенных созаемщиков;
- предоставить банку залог — например, другую квартиру.
Кроме того, банк может одобрить такому заемщику кредит под более высокий процент и на меньшую сумму.
Рассматривая претендента на ипотечный кредит, банковские служащие обращают внимание не столько на записи в трудовой книжке, сколько на социальный портрет заемщика (образование, карьерный путь, активы и кредитную историю) и его платежеспособность.
Есть разные способы подтверждения своей финансовой состоятельности: представить справку о зарплате по форме 2-НДФЛ, выписки по счету, показать договор найма (если вы сдаете другую квартиру).
Напомним, что оформление ипотеки возможно не только напрямую в банке, но и с помощью посредников — такие услуги оказывают агентства недвижимости или ипотечные брокеры. В некоторых случаях, например при шероховатостях в кредитной истории, проще обратиться к ним, а не в банк.
Миф № 4. Если ипотека еще не выплачена, продать квартиру нельзя
Нет, это не так. Ипотечная квартира принадлежит заемщику, и он вправе ее продать. Но так как жилье при этом находится в залоге у банка, предварительно придется получить его согласие на сделку.
В последние годы продажа залоговой недвижимости стала обыденностью, и к объектам с обременением спокойно относятся и покупатели, и банки (если речь идет о приобретении такого жилья в кредит).
Но этот процесс все-таки сложнее, чем «чистая» сделка, поэтому, возможно, придется сделать скидку, а также воспользоваться помощью грамотного риелтора.
Есть разные варианты продажи ипотечного жилья.
Например:
- Покупатель выплачивает банку задаток в размере вашего долга по кредиту, а оставшуюся сумму переводит вам.
- Если денег у покупателя не хватает, банк может переоформить вашу ипотеку на него — для этого потребуется предварительная проверка. Вы же получите сумму за вычетом оставшегося долга по кредиту.
В некоторых случаях можно обойтись и без разрешения банка: покупатель вносит задаток, вы досрочно гасите кредит, снимаете обременение, а затем право собственности передается покупателю. При этом он выплачивает вам остаток стоимости квартиры.
Миф № 5. Банки коварны, они обязательно обдерут заемщика как липку
Безусловно, все знают, что важные условия прячутся в конце договора и напечатаны самым мелким шрифтом. Но надо понимать, что оставить клиента без средств к существованию и без купленной в кредит жилплощади в планы банка не входит.
Большинство приличных банков в этом смысле одинаковы: если их клиент попал в сложную финансовую ситуацию, они предложат ему рефинансирование по более низкой ставке, ипотечные каникулы и даже изменение условий кредита (допустим, уменьшение ежемесячного платежа).
Повторим: банкам выгоднее, чтобы заемщик был добросовестным плательщиком, поэтому они готовы на индивидуальный подход. Главное — не тянуть время, не скрывать правду и признаваться в финансовых затруднениях сразу, потому что обратиться в суд банк имеет право уже после трех просроченных ежемесячных платежей. Хотя на практике это чаще происходит после 4–5 неуплат.
Миф № 6. Оформить ипотеку без первоначального взноса нереально
Первоначальный взнос — довольно крупная сумма, и чем больше удастся накопить, тем более выгодными будут условия договора. Но если нужной суммы нет или она недостаточна (уровень ПВ за последний год вырос и теперь составляет 20–30%), то банк может пойти навстречу и выдать кредит без первого взноса. Однако сделает он это под залог какого-то другого объекта недвижимости: гаража, квартиры, дачи.
Другой вариант — попросить в долг у родных, друзей и/или использовать маткапитал (важно потом не забыть выделить доли детей в квартире).
Некоторые берут под первоначальный взнос потребительский кредит, но эксперты так делать не рекомендуют: процентная ставка по нему выше, и в итоге покупка квартиры оказывается более затратной и рискованной. Кроме того, еще один заем увеличит вашу кредитную нагрузку, и в ипотеке могут отказать.
Миф № 7. Ипотечный кредит — единственная трата, связанная с новой квартирой
На этапе покупки — точно нет. При оформлении ипотеки будут и другие траты: придется оплатить работу оценщика, риелтора, оформление и регистрацию документов, сбор справок (в случае покупки вторичного жилья), а также купить страховку.
Миф № 8. Условия кредита и банк выбираются раз и навсегда
В корне неверное представление. Допустимо оформлять рефинансирование и менять банк, если конкуренты предлагают более низкую ставку и готовы предоставить новый кредит. С его помощью вы закроете ипотеку в «родном» банке и начнете возвращать долг уже новому кредитору. Но тут следует максимально детально изучить все тонкости досрочного погашения ипотеки в первом банке, иначе есть риск прогадать.
Миф № 9. Досрочное погашение ипотеки влетит в копеечку
Это напрямую зависит от условий договора, так что хорошо изучите его еще до подписания. Раньше в договоры часто включали пункты, устанавливающие комиссию за досрочное погашение, но в последние годы такая практика сходит на нет. Сейчас закрыть ипотечный кредит без потерь можно буквально через день после его оформления.
Если говорить о частично-досрочном погашении, то сперва нужно понять, что для вас выгоднее: уменьшить ежемесячный платеж или сократить срок выплаты ипотеки. Казалось бы, тут и рассуждать не о чем — чем быстрее вы закроете кредит, тем меньше отдадите денег по процентам. Однако и здесь есть нюансы — в частности, имеет значение, как долго вы уже платите кредит.
Если у вас аннуитетная система, то есть размер ежемесячного платежа остается неизменным весь период кредитования, и ипотека на 2/3 уже погашена, то особой выгоды досрочное погашение не принесет, ведь большую часть процентов банку вы уже выплатили.
Напомним, что при аннуитетной системе в начале большая часть (почти 80%) платежа приходится на проценты, а меньшая — на основной долг, а к концу погашения кредита ситуация становится обратной.
Сторонники уменьшения ежемесячного платежа приводят аргумент, что сразу закрыть существенную часть кредита у них возможности нет, а вот планомерное снижение суммы создает своего рода страховку: если уровень дохода упадет, они все равно смогут обслуживать кредит.
Миф № 10. Если банк разорится, то ипотеку можно и не выплачивать
Хотелось бы, но нет. При банкротстве банка всегда назначается организация-правопреемник, с которой заемщикам и предстоит определить порядок дальнейших выплат. Условия договора должны сохраниться прежними, хотя потребуется заключить дополнительное соглашение.
Как видите, не все так страшно, как казалось. Но все равно ипотека — это многолетняя финансовая нагрузка. И чтобы она не стала непосильным бременем, перед покупкой жилья в кредит стоит трезво взвесить свои возможности и просчитать вероятные риски.
Фото: Shutterstock / Fotodom
