Ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильём по итогам III квартала достиг 55–57%. Об этом сообщается в обзоре финансовой стабильности, опубликованном на сайте Центробанка.
«Дисбалансы на рынке жилья сохраняются. Разрыв цен между сегментами первичного и вторичного жилья остаётся высоким. По данным Росстата, [он равен] 55% во II квартале 2024 года и 57% в III квартале», — говорится в материалах.
Руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов отметил, что ЦБ ориентируется на данные по рынкам в целом, но квартиры на вторичке продаются по всей стране, а новостройки — только в крупнейших городах, где цены априори выше.
«Поэтому оценки ценового разрыва в 40–50% мы считаем не вполне корректными. Они вводят людей в заблуждение, формируя у них ложное представление, что их квартира, купленная у застройщика, при продаже на вторичке сразу же вдвое подешевеет. Если сравнивать сравнимое: цены внутри отдельных городов, а ещё лучше — по их районам, то разница есть, но она не превышает 25%», — сказал Алексей Попов.
По его словам, выборка по городам-миллионникам показала, что ценовой разрыв в начале года составлял 16%, сейчас он достиг 20%.
«Тренд не изменился и после 1 июля, так как средние цены на вторичке почти не меняются, а застройщики, во-первых, продолжили периодически повышать цены, а во-вторых, на рынок стало выходить меньше новинок — а значит, и лотов с относительно невысокими расценками за квадратный метр», — заключил руководитель Циан.Аналитики.
В старых границах Москвы, как отметили в аналитическом центре компании «Инком-Недвижимость», «квадрат» на первичном рынке стоит 418,6 тыс. рублей, а на вторичном — 285,5 тыс. Таким образом, ценовой разрыв составляет 46,6%.
«С начала года средняя цена предложения на вторичном рынке увеличилась на 2,2%, на первичном — на 6,5%. То есть динамика — в рамках статистической погрешности», — заявили аналитики.
Директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома подчеркнул, что в течение всего 2024 года на рынке готового жилья наблюдается ценовая стагнация, несмотря на ослабление покупательского интереса в сравнении с прошлогодними показателями.
«Это обусловлено медленным пополнением предложения и недостатком высоколиквидных объектов. Плюс инфляция продолжает давить на рынок недвижимости. В России дорожает всё — электричество, бензин, товары, услуги, и этот процесс гораздо более быстрый и заметный, чем ожидалось ранее. При такой инфляционной нагрузке всё меньше оснований полагать, что в перспективе недвижимость будет уменьшаться в цене», — продолжил эксперт.
Спикер добавил, что вторичный рынок научился жить без ипотеки, и с октября наблюдается рост спроса, связанный с адаптацией к новым экономическим условиям и опасениями изменений в банковской сфере: «некоторые предпочитают более стабильный и надёжный вариант сохранения капитала — недвижимость».
«Кроме того, мы отмечаем заметный переток клиентов из сегмента новостроек на вторичный: примерно 10% покупателей, изначально нацеленных на приобретение первички, пересматривают свои возможности. Учитывая, что нет льготной ипотеки, ограничены лимиты на выдачу кредитов по семейной ипотеке и какой сейчас размер первоначального взноса по этой программе, объективно цены на новостройки существенно выше. Покупатели переключаются на вторичку», — поделился Сергей Шлома.
По его мнению, рынок новостроек даже в условиях сокращения количества продаж не готов регулировать спрос прямым снижением цены.
«Важную роль в ценообразовании на первичном рынке играют высокая себестоимость строительства, инфляция и дорогое проектное финансирование для застройщиков», — подытожил Сергей Шлома.
Руководитель направления «Аналитика» Est-s-Tet Светлана Комиссарова сообщила, что в старых границах Москвы в III квартале 2024 года разрыв в цене между первичкой и вторичкой увеличился до 17%, в то время как годом ранее он составлял всего 4%.
«Заградительный уровень ставок по ипотеке привёл к тому, что большинство участников вторичного рынка заняли выжидательную позицию: покупатели ждут снижения ключевой ставки, а продавцы на фоне снижения спроса переориентировались на рынок аренды. Рынок вторички живёт в основном за счёт накоплений, но с учётом высоких ставок по вкладам лишь незначительная часть сбережений выходит на рынок жилья», — прокомментировала эксперт.
По её словам, на рынке формируется отложенный спрос, который при активном раскрытии вкладов может привести к увеличению спроса на вторичке и увеличению цен в 2025 году, а следовательно, к сокращению ценового разрыва между первичкой и вторичкой.
Фото: Циан
