Вероятен ли сценарий массового банкротства застройщиков, рассказал изданию «РБК Недвижимость» глава «НДВ-Групп» Александр Хрусталев.
Более половины застройщиков сейчас находится в непростом положении, отметил эксперт. По его словам, ситуацию нужно оценивать комплексно. Сейчас экономика проходит сложный период. Высокая ключевая ставка влияет на все отрасли, экономика проектов при такой ставке не работает. Снижается и кредитование, и потребление. Кроме того, ситуацию усугубляют санкции и дефицит кадров.
По словам Хрусталева, застройщики попали в мышеловку, которую выстроили вместе с банками. При переходе на проектное финансирование в стройотрасли появился новый крупный игрок — банк. Сейчас у банков сотни строительных площадок, требующих финансирования, а продажи после отмены льготной ипотеки снизились.
По словам эксперта, застройщики сами разогнали спрос, массово запуская субсидированные ставки. Девелоперы предлагали кредиты под 0,1%, завышая цену жилья на 30–40%. При этом для потребителей был важен доступный платёж по ипотеке, а не цена квартиры. Доля субсидированных программ от застройщиков на рынке новостроек Москвы достигала 70% в общем объёме продаж. Из-за субсидирования ставки и массовой льготной ипотеки цены на жильё выросли. Это разогнало инфляцию — начали расти цены на арматуру, бензин, электричество, оплату труда.
В итоге субсидированные ставки от застройщиков ограничили, а массовую льготную ипотеку свернули. Хрусталев полагает, что не все застройщики смогут работать в новых условиях. «Некоторые компании сдуются с бешеной скоростью», — уверен эксперт. Он считает, что застройщикам необходимо сокращать раздутые расходы, например на дорогие офисы и маркетинг, занимающие до 15% в себестоимости. Эксперт полагает, что рынок ждёт большая трансформация.
Хрусталев отметил, что в случае массового банкротства застройщиков проблемы возникнут и у банков. Он напомнил, что сейчас действует проектное финансирование. Если банки начнут санировать девелоперов, они придут сами к себе. В случае банкротства застройщика банк не вернёт средства, выданные на стройку, поскольку у девелопера нет таких активов. Он подчеркнул, что банкам невыгодно банкротить застройщиков. Они могут объявить, что девелоперы находятся в красной зоне.
По прогнозу эксперта, в апреле−мае 2025 года рынок достигнет дна. Весной девелоперы будут пытаться спасти компании, перекредитовываться. Застройщики, которые окажутся в красной зоне, зафиксируют убытки. Будут слияния компаний, будут меняться директора, появляться новые финансово-инвестиционные группы. Трансформация рынка займёт около двух лет. Банки будут сами достраивать проекты или привлекать новых застройщиков.
Хрусталев уверен, что дома достроят, а новых обманутых дольщиков не будет. Центробанк и правительство будут помогать банкам, при этом возрастёт доля государства в экономике.
Здоровая экономика растёт на естественном спросе, подчеркнул Хрусталев. По его мнению, любое субсидирование нужно прекращать. Эксперт уверен, что действительно эффективны только рыночные механизмы и конкуренция.
