Вопросы:
· Мы видим снижение количества сделок относительно прошлого года (- 13%), но все равно это более 10 000 сделок в месяц, то есть нормальное среднегодовое значение. Поэтому вопрос звучит так: ситуация, которую мы прямо сейчас наблюдаем на вторичном рынке жилья - это спад или все-таки нормализация?
Если проводить аналогии, то можно сказать, что рынок недвижимости – это большая и тяжелая машина, которая реагирует на внешние воздействия довольно медленно. В отличии от рынка ценных бумаг, где на каждое изменение идет практически мгновенная реакция, здесь для эффекта нужно больше времени.
Сегодня ситуация в сегменте вторичного жилья такова, что после ажиотажа второй половины 2023-го в первом полугодии текущего года рынок стагнировал: спрос упал, сделок стало меньше. Однако в общем ничего не остановилось, данный период точно не стал самым плохим для рынка вторичного жилья за последние 23 года, в течение которых я на нем работаю. Активность далеко не нулевая, как это было, например, в период объявления частичной мобилизации. Просмотры и сделки проходят. Идут обмены, возникают сделки-цепочки как в живом виде, когда в один-два дня человек продает старую квартиру и сразу покупает новую, так и невидимые, когда сначала продается недвижимость, а вырученные средства кладутся в банк под хороший процент на время поиска нового объекта.
То есть рынок вторичного жилья стагнирует, но при этом достаточный для его работы уровень активности сохраняется.
· Насколько реально важна для вторичного рынка ипотека? Мне часто говорили, что из-за большой доли альтернативных сделок рынку хватает для поддержания активности небольшой доли людей с полной суммой на руках, которые запустят все цепочки. Это до сих пор так?
Ипотека – это финансовое плечо, которое дает рынку вторичной недвижимости возможности для роста. Высокие ставки по кредитам, естественно, не идут на пользу сегменту. Из той информации, которую мы получаем от наших банков партнеров, получается, что средняя сумма ипотечного займа, который сегодня может обслуживать среднестатистический житель Москвы составляет 60-80 тысяч рублей. При этом для покупки однокомнатной квартиры стоимостью в 10 млн рублей с первоначальным взносом в 20% при текущих ставках по ипотеке размер ежемесячного платежа составит от 130-140 тысяч. Получается, что ставки по жилищным кредитам сегодня находятся на заградительном уровне.
Однако ожидать, что при таких высоких ставках по ипотеке рынок «вторички» встанет, точно не стоит. Спрос на квартиры в Москве есть всегда как со стороны местных жителей, так и представителей других регионов.
Причем значительная часть сделок – это не покупка квартиры с нуля, а альтернатива, когда продается имеющаяся недвижимость, а взамен ее с доплатой или без приобретается другая. Также у людей есть какие-то накопления, которые они направляют на покупку квадратных метров. Поэтому если людям нужен кредит на совсем небольшую сумму, то они его берут и под высокий процент.
Сегодня средний размер ипотечного займа на столичном рынке составляет 3-6 млн рублей. Такой суммы вполне достаточно для проведения сделки цепочки, точно хватит для переезда из своей однокомнатной квартиры в двухкомнатную в том же районе. Либо, чтобы продать условную «трешку» за 8 млн у себя в городе, а взамен за 11-12 млн взять «двушку» в спальном районе Москвы. Такие схемы сегодня работают на рынке.
Таким образом, даже при очень дорогой ипотеке столичный рынок вторичной жилой недвижимости не остановится. Москва – это экономический центр страны, люди здесь всегда будут решать свои задачи по улучшению жилищных условий. Альтернативных сделок будет вполне достаточно для того, чтобы он продолжал работать. Однако наличие дешевой ипотеки – это мощный инструмент для развития рынка. С ним покупательская активность растет, сделок становится больше, объекты быстрее продаются.
· Какую стратегию сейчас выбирают продавцы? У них были какие-то ожидания относительно второго полугодия (то есть когда новостройки лишатся ипотеки с господдержкой)?
Если очень упростить, то сегодня на вторичном рынке Москвы ситуация такая, что в условиях стагнации продавцы готовы на торг максимум в 5%, а покупатели рассчитывают на дисконт в 10%. Исходя из этого происходит торг. Если сторонам удается договориться где-то на серединке, то сделка довольно быстро заключается. Если нет, то идет борьба за эти 5%.
Все зависит от объекта недвижимости: чем больше интерес к квартире со стороны покупателей, тем меньше шансов на скидку от собственника, и, наоборот. Законы рыночной экономики на рынке вторичного жилья работают отлично.
Также поведение продавца квартиры зависит от его мотивации. Если у него есть какие-то обстоятельства, стимулирующие к ускорению продажи, например, срочно нужны деньги, растет задолженность по кредиту или подобран вариант другой квартиры, то он, скорее всего, идет на уступки. Если нет, то не торопится снижать цену.
· Как ведут себя покупатели? Я часто вижу мнение, что они очень ждут сильного снижения цен, продавливают скидки. Это так? Насколько им удается достичь результата?
Покупатели квартир в Москве сегодня активно торгуются. Средний размер запрашиваемого дисконта – 10%. При этом многое зависит от квартиры. Если продается уникальный интересный в плане соотношения цены-качества объект с качественным ремонтом, то его могут приобрести и без скидки. В целом же все рассчитывают на торг.
· Что лично вы ждете от второго полугодия? Будет ли перетекание спроса из новостроек? Или вообще всё замрет? Адаптируется?
Для рынка вторичной недвижимости отмена льготной ипотеки – это положительный фактор. Квартиры на «вторичке» сегодня стоят дешевле строящихся, поэтому при равных условиях по ипотеке многие будут отдавать предпочтение готовому жилью. Однако росту спроса будет мешать высокая ключевая ставка. В итоге во втором полугодии для «вторички» ничего особенно не изменится. Спрос и цены будут оставаться на примерно том же уровне.
Падения в сегменте также ожидать не стоит. Сделки купли-продажи квартир не остановятся, так как крупные города всегда имеют приоритет по сравнению с меньшими. Москва – это самый большой конгломерат в стране, куда из всех ее уголков стекаются абитуриенты, работоспособные люди, предприниматели. Они создают дополнительный спрос на недвижимость в столице.
Также спрос на квадратные метры будут создавать непрофессиональные инвесторы. Если взять мировую практику, то мы увидим, что в странах, где достаточно высокая инфляция, как сейчас в России, покупка жилой недвижимости является главным инструментом для сохранения денежных средств. Уверен, что многие будут поступать таким образом для защиты своих сбережений от инфляции.
В итоге спрос на недвижимость в Москве будет всегда, хотя на какой-то период он не будет высоким.
